Падать некуда: что будет с ценами на недвижимость в 2017 году

Отрицательная миграция будет толкать цены вниз, однако большинство застройщиков исчерпали резервы снижения стоимости вводимого жилья.
12:53 10.05.2017
0 1329
Валерий ПАНТЕЛЕЕВ.
Читайте KP40.RU:

Отрицательная миграция будет толкать цены вниз, однако большинство застройщиков исчерпали резервы снижения стоимости вводимого жилья.

По мнению опрошенных экспертов в сфере недвижимости, на рынке новостроек началось затоваривание непроданными квартирами вследствие снижения покупательной способности населения. В то же время у большинства застройщиков нет возможности снижать цены на новостройки, поскольку они и так балансируют на грани рентабельности из-за снижения доступности кредитных ресурсов.

Всё это неизбежно отразится на динамике цен на квартиры в течение последующих восьми месяцев. Для начала давайте проанализируем ключевые факторы ценообразования на калужском рынке недвижимости.

Что с ценами

За прошедший год средневзвешенная стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., приблизившись, таким образом, к себестоимости строительства. В I квартале 2017 года цена квадрата начала расти, и в среднем по России он сейчас стоит 62,6 тыс. руб.

Что касается Калуги, то, по данным сайта «Росриэлт», средняя цена квартир на вторичном рынке в областном центре сейчас составляет 58 204 руб. за кв. м, в новостройках - 47 739 руб. с восходящим трендом. За апрель цена на вторичке снизилась на 464 рубля, а по новостройкам, наоборот, выросла, причём значительно - на 2 275 рублей.

Цифры сопоставимы с подсчётами специализированного калужского портала недвижимости kalugahouse.ru, который показывает такие же тренды: нисходящий - по вторичке и восходящий - по новостройкам. В то же время цифры немного различаются. Так, цена вторички на конец апреля, по данным калужских экспертов, составляет 56 859 руб. за кв. м, новостроек - 48 243 руб. За месяц на вторичном рынке цена снизилась в среднем на 216 руб., а новостройки выросли в цене на 169 руб. за кв. м.

Агентство недвижимости «Китеж» проанализировало цены на квартиры в Калуге с июня 2010 года и получило чёткую «горку»: устойчивый рост цен до декабря 2014 года и затем такое же устойчивое снижение вплоть до настоящего времени. Сейчас, по данным риэлторов, средняя цена на квартиры в Калуге составляет чуть менее 60 тыс. руб. за кв. м.

Предыстория

-  До 2008 года у нас отмечался практически непрерывный устойчивый рост цен на недвижимость, - рассказывает руководитель одного из старейших калужских агентств недвижимости «Китеж» Сергей МАМОНТОВ.

Рынок новостроек существовал в относительно небольших объёмах и был малодоступен для подавляющего большинства калужан. Основными клиентами застройщиков были местный средний класс, граждане, которые смогли удачно продать квартиру на вторичке, и инвесторы. Причём на инвесторов приходилось от 30 до 70% продаж. Они покупали квартиры на начальной стадии строительства дома, ждали сдачи в эксплуатацию. Некоторые делали ремонт и после этого, по весьма подросшей цене, не спеша продавали.

По словам Сергея Олеговича, кризис 2008 года внёс в цены существенные коррективы. Но тенденции предыдущих лет ещё какое-то время сохранялись. Благодаря относительно высокой стоимости квартир в Калугу приходят крупные строительные компании из Москвы, Рязани, Воронежа.

Нового жилья становится много. Очень много. Его стало больше, чем люди в состоянии купить. Застройщики уже не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате всё более распространённым становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке.

За это время на правом берегу Оки, по сути, вырос новый город. Появились целые новые микрорайоны и на левом берегу. И если до 2014–2015 гг. квартиру в готовой новостройке зачастую можно было купить только у частных инвесторов, то к началу 2017-го, по данным АН «Китеж», доля готовых новостроек в Калуге достигла 25%.

Фактор 1: возрастная структура

На цену недвижимости прежде всего влияют демографические процессы. Основных - два: естественный рост (убыль) населения и миграционный межрегиональный обмен. Первый показатель оказывает непосредственное влияние на уровень предложения жилья на вторичке, второй - на баланс спроса и предложения как на вторичном, так и на первичном рынке.

Если имеет место естественная убыль населения - оно в целом стареет и, соответственно, требуется больше жилья. При естественном росте населения происходят обратные процессы - увеличивается доля несамостоятельных в хозяйственном отношении детей, соответственно, потребность в жилье объективно снижается.

Превышение числа умерших над числом родившихся по-прежнему характерно для Калужской области. Естественная убыль населения, по данным Калугастата, в 2016 году составила 2913 человек. Фактически это около полутора тысяч высвобождающихся квартир ежегодно. Разумеется, не все они идут на вторичный рынок, но определённую часть предложения формируют - как напрямую, так и через различные схемы родственных обменов.

Фактор 2: межрегиональная миграция

Если экономика развивается, открываются рабочие места - люди переезжают в регион, покупая квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. В периоды экономического упадка люди трудоспособного возраста уезжают в те регионы, где уровень жизни выше, продавая свое жильё и сбивая цены на вторичном рынке.

В этом отношении в области ситуация также не вполне благополучная. «Калужское экономическое чудо» закончилось, и население область покидает. Так, по итогам прошлого года число выбывших в другие регионы России превысило число прибывших на 738 человек. А это, соответственно, ещё плюс 200–300 квартир на вторичном рынке.

Фактор 3: квартира как бизнес

Естественная убыль населения плюс отрицательный межрегиональный обмен с лихвой компенсируется у нас в области мигрантами из солнечной Азии. Однако их покупательная способность весьма ограничена, в основном они становятся участниками рынка съёмного жилья.

И это долгое время было источником заработка (как правило, нелегального) для представителей калужского среднего класса. Не представляя себе иного способа вложения денег, они вкладывали свои средства в квартиры не для личного использования, а для сдачи внаём.

По словам Сергея Мамонтова, на сегодня покупки с инвестиционными целями практически прекратились, потому что предпосылок для роста цен на жильё нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Кроме того, недавно введённый налог на имущество физических лиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров.

Пределы падения

По мнению экспертов, нынешняя цена на новостройки - это предел, так как ресурсов для снижения себестоимости застройки у девелоперов не осталось. Причина - крайне низкая доступность кредитных ресурсов после введения против нашей страны западных санкций. Как результат - рост числа застройщиков, которых де-факто можно считать банкротами. И стоящие по всей Калуге недостроенные дома, где не видно никакого движения, тому красноречивое подтверждение.

В целом на рынке имеется избыточное предложение с общей тенденцией к его росту в сегменте как вторичного, так и первичного рынка. Однако, если в случае новостроек цена ограничена снизу себестоимостью, то на вторичном рынке таких ограничений нет. Зато там действует другой механизм: продавцы ориентируются не на реальную цену сделок, а на суммы, указанные в рекламе, то есть, по сути, на желания других продавцов.

Выводы

Таким образом, все эксперты склоняются к тому, что цена недвижимости до конца года останется стабильной с незначительной коррекцией в сторону снижения.

В частности, руководитель портала kalugahouse.ru Кирилл ГУСЕВ считает: при условии, что до конца года в отечественной экономике не случится никаких потрясений, цены на недвижимость будут очень плавно снижаться.

По словам Сергея Мамонтова, во время предыдущих кризисов на достижение ценового дна и начало роста цен уходило около года-двух, причём основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало года три-четыре.

На этот раз сползание цен продолжается и спустя три года после его начала. Это объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг. происходила коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идёт о новой эпохе с принципиально иным соотношением объёма предложения и уровня платежеспособного спроса населения.

-  Пришёл другой покупатель - простые люди, - говорит Сергей Олегович. - Они не готовы покупать задорого, но их несоизмеримо больше, чем было инвесторов в докризисные годы. Поэтому скорого роста цен в Калуге ждать не приходится, - отмечает эксперт.

Лента настроения
0 оценили
Какое впечатление произвела на вас эта новость? Поделитесь с нами
Обсудить новость
Всего: 0 комментариев
Чтобы оставлять комментарии Авторизуйтесь
Лента комментариев
Партнёрские новости
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
Опрос
С этого года россиян будут наказывать за продажу выращенного на даче картофеля. Штраф до 2000 рублей. Что думаем по этому поводу?
ТОП народных новостей
За месяц
Хотите быть услышанным и обсудить тему со всеми жителями? Присылайте её сюда
Прислать новость
Фото Пользователь Посты
Геннадич 290
ajax 246
maksemss 89
Белый Орёл 49
Потрачено 35
best 34
kostindima 31
caesar 29
4еловек 28
colorkaluga 27
Фото Пользователь Комментарии
Darth Vader 9437
Viktorch1311 7834
vzhik 5340
Геннадич 26622
Полиграф Шариков 12738
ILR 8850
Александр К. 8938
ajax 13837
best 7886
megathrone 5111
Комментарий дня
Колумнисты
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