На рынке недвижимости без перемен

Чтобы достичь своих целей, владельцам вторички нужно снижать цены, а застройщикам — переходить на более сложные бизнес-модели.

Ипотека с господдержкой заканчивается
Программа государственной поддержки ипотеки в следующем году продлена не будет. Субсидирование ипотечных ставок было, по большому счёту, безобразием: в рамках этой программы из государственного бюджета коммерческим банкам было фактически подарено 765 миллиардов рублей. Но это оправдывалось угрозой обвала жилищного строительства из-за чересчур высокой ключевой ставки и, соответственно, резкого снижения спроса на ипотеку.

До конца года эту сумму планируют довести до 1 триллиона рублей и на этом завершить. По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, вместо продления льготной ипотеки отныне государство намерено поддерживать рынок жилой недвижимости, помогая застройщикам в создании инфраструктуры. Абсолютно здравое решение, особенно если учесть критическую ситуацию в новых жилых кварталах практически со всем — начиная от школ и магазинов и заканчивая ливневой канализацией.

В 2016 году ставка по ипотеке снизилась в среднем на 4%, в сентябре ключевая ставка в очередной раз снизилась до 10%. При прогнозируемой инфляции на уровне 4% ставка жилищного кредита в Калуге сейчас составляет 11–11,5%. В следующем году, после отмены госпрограммы, она, разумеется, вырастет на 1–2 %, но вряд ли это имеет принципиальное значение для тех, кто решил приобрести жильё в кредит.

Новогоднего ажиотажа не будет
Несмотря на то что оставшиеся два месяца — последний шанс привлечь государство в качестве соплательщика по собственному жилищному кредиту, про ажиотаж на рынке недвижимости можно пока забыть. Низкая покупательная способность населения приведёт к тому, что очередей за ипотекой не будет.

По мнению экспертов, ранее спрос на жильё стимулировался не столько объективной необходимостью в крыше над головой, сколько желанием вложить свободные деньги в более надёжный, как многим тогда казалось, актив. Эти времена давно канули в Лету: если раньше калужскую недвижимость охотно раскупали в том числе москвичи и северяне, то теперь квартиры приобретают в основном жители области.

Цены ползут вниз, но не падают
Некоторое оживление на ипотечном рынке первичного жилья обнадёжило строителей, однако всем очевидно, что это, во‑первых, незначительная, а во‑вторых, временная тенденция. На фоне общей стагнации российской экономики цены на недвижимость медленно, но неуклонно снижаются во всей России, и Калуга тут не исключение.

При этом сильнее цены снижаются на вторичном рынке. Это объясняется рядом факторов. Во-первых, на рынке новостроек доля ипотечных кредитов выше: количество договоров долевого участия в структуре жилищного кредитования на сегодня составляет 68%. Да и в целом из-за более низкой цены спрос на новостройки выше.

Калужская вторичка переоценена
По словам руководителя портала недвижимости «Калугахаус» Кирилла ГУСЕВА, уже в 2008 году было понятно, что цены на жильё на вторичном рынке в Калуге несколько завышены. Теперь, спустя почти десятилетие, они, по его мнению, выходят на справедливый уровень.

К примеру, в областном центре практически невозможно купить отдельную квартиру за 1 миллион рублей. Минимальная сумма, которую нужно потратить на приобретение самой бюджетной квартиры, — 1 млн. 300 руб., и это будет новостройка со сдачей через год. На вторичном же рынке за эти деньги ничего приличного не купишь.

Перспектива — у первички
— У вторичной недвижимости есть два безусловных преимущества, — говорит Кирилл Гусев, — Первое — это готовая инфраструктура. Но она постепенно развивается и вокруг новостроек, так что со временем этот плюс будет сведён на нет.

Второе — это то, что в квартиру на вторичном рынке можно вселиться сразу, не заморачиваясь с ремонтом и не ожидая окончания строительства. Но в какой-то момент застройщики столкнутся с дилеммой: либо их построенные до состояния «под чистовую отделку» квартиры будут простаивать, либо они сами сделают эту отделку и попытаются их продать под лозунгом «Въезжай и живи!».

По словам господина Гусева, застройщики уже пытались этим заниматься несколько лет назад, но тогда эта схема себя не оправдала. Вместе с тем в нынешних условиях они вполне могут к ней вернуться.

Вторичка вторичке рознь
Что касается квартир на вторичном рынке, то прогнозировать их ценообразование довольно сложно из-за того, что рынок этот крайне неоднороден. С одной стороны, основную часть жилого фонда Калуги составляют «хрущёвки», спрос на которые в настоящее время стремится к нулю. Соответственно, уровень их уценки за год составляет 5–6 %.

С другой стороны, дома, построенные в нулевых-десятых, тоже формально относятся ко вторичке, но спрос на них стабильно высок и цена, хоть и снижается, но незначительно. Другое дело, что в те времена строили не так активно, как в последние годы, соответственно, и квартир таких выставляется на продажу не так много.

Гримасы статистики
Иногда анализ цен на недвижимость показывает, что средняя стоимость вторичного жилья немного выросла. Однако эксперты объясняют это чисто статистическим феноменом, связанным с изменением структуры предложения и постепенным вымыванием с рынка объектов дешёвого сегмента.

Иными словами, люди в первую очередь покупают самое дешёвое жильё, соответственно, на рынке просто остаётся всё больше дорогих квартир. В итоге в среднем по рынку цена растёт.

На съёмные квартиры
На фоне падения покупательной способности населения естественным образом растёт спрос на съёмное жильё. Вместе с инфляцией это подстегнуло рост ставок на аренду квартир. По оценкам аналитиков, в третьем квартале прирост составил около 4,5%, в итоге аренда однушки в Калуге сейчас колеблется на уровне 10–12 тыс. рублей в месяц.

В то же время говорить о новой тенденции, по мнению тех же экспертов, пока рано — как из-за отсутствия дос­таточного количества достоверных данных, так и вследствие изменчивости влияющих факторов.

Застройщики реагируют на кризис
С целью удержания продаж застройщики начали снижать среднюю площадь квартир, однако всем уже очевидно, что этого явно недостаточно. Кризис вынуждает девелоперов искать новые бизнес-модели и быть более внимательными к потребностям своих потенциальных покупателей. Стратегия «Покупай или иди вон» была легка и приятна им во времена потребительского бума, но теперь это путь к банкротству.

Как уже было сказано, одним из таких направлений может стать переход на продажи готовых к вселению квартир. Прорывным может быть внедрение системы trade-in, ставшей уже традиционной на автомобильном рынке. Её суть в том, что владелец вместо части суммы за квартиру в новостройке вносит свою квартиру, которую компания-застройщик продаёт на вторичном рынке.

В Москве ряд компаний уже перешли на такую бизнес-модель. Смогут ли её осилить калужские компании, или они пойдут по второму пути, мы узнаем примерно через год.