Квартирный вопрос
Цены на калужскую недвижимость после скачка в январе практически вернулись к докризисному уровню.
Всё нормально, падаю
По данным сайта rosrealt.ru, в июле цены на недвижимость в Калуге несколько выросли, хотя в среднем с начала года наблюдается их общее снижение.
Так, земельные участки в Калужской области за последний месяц подорожали на 40%, достигнув
95 923 руб. за сотку. Если же считать с начала года, то цена, наоборот,
упала на 28%.
Что касается квартир, то тут рост за месяц составил +8,6%, с начала года — минус 1,8%. В среднем стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Калуги на сегодня составляет около 63 тыс. рублей.
По России цены на квартиры в июле упали на 1,4%, с января — на 3,6%. Иными словами, если с начала года падение цен на недвижимость в Калуге существенно превысило средний по России показатель, то в июле, наоборот, на фоне всеобщего небольшого снижения калужские квартиры выросли в цене.
Наш регион, наверное, единственный, где цена недвижимости в областном центре ниже, чем в городах, которые в него входят. Обнинск — особенный и в этом отношении: тут цена квадратного метра в однушке составляет около 78 тыс. рублей, что
на 15 тысяч больше, чем в Калуге.
Вторичка
После ажиотажного спроса осенью–зимой прошлого года в январе–феврале фиксировался инерционный рост цен на вторичное жильё. Если средняя однокомнатная квартира в советской пятиэтажке осенью 2014 года стоила 1 млн. 800 тыс. рублей, то после Нового года её цена уже доходила до 2 млн. 600 тыс.
На фоне такого подорожания спрос заметно упал. Соответственно, с весны цены начали плавно снижаться, и этот процесс продолжается до настоящего времени.
— Сейчас можно встретить предложения, привлекательные по цене даже по меркам осени прошлого года,— утверждает риэлтор Сергей МАМОНТОВ.
Но спрос, тем не менее, не восстанавливается. В результате цены уже практически вернулись к докризисному уровню.
Сейчас предложений на вторичном рынке значительно больше, чем было до Нового года. В то же время покупательная активность калужан заметно снизилась. Отсюда стратегии продавцов очень различаются: кто-то пытается держать цены начала года, кто-то уже понял, что это не работает, и вынужден снижать стоимость.
Однако следует учитывать, что доллар до кризиса стоил 35 рублей, а сейчас — 62. То есть, если считать, что рубль обесценился почти в два раза, аналогичным образом автоматически подешевела вся недвижимость в долларовом эквиваленте.
Первичка
Спрос на вторичном рынке во многом перебило активное жилищное строительство. В условиях высокой конкуренции многие застройщики привлекают покупателей при помощи различных акций, скидок, рассрочек и других маркетинговых приманок.
Самым важным фактором ценообразования, пожалуй, является реализация программы «Ипотека с господдержкой», благодаря которой существенную часть стоимости жилья компенсирует банкам правительство. Она была анонсирована задолго до внедрения, и за этот период сформировался определённый отложенный спрос. И вот теперь эта пружина разжимается, активизируя спрос и снижая цены.
Учитывая, что до 80% квартир на первичном рынке приобретается в кредит, важность данной программы для развития строительной отрасли России трудно переоценить. Однако следует учитывать, что наибольшую выгоду от неё в первую очередь получают банки, поскольку государство компенсирует проценты по ипотечным кредитам, а не само долевое участие. Существует множество других государственных и муниципальных программ, но сконфигурированы они аналогичным образом: загнать людей в ипотечные кредиты любой ценой.
Если спрос на первичное жильё сбивает цены на вторичном рынке, то ступор на вторичном рынке, в свою очередь, сдерживает развитие рынка новостроек. Логика тут следующая: часто человек покупает квартиру у застройщика для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Но для этого ему нужно продать свою квартиру на вторичном рынке.
Больше домов, хороших и разных
Калуга занимает третье место в России по количеству вводимого на тысячу человек жилья после Москвы и Московской области.
В прошлом году плановый показатель, установленный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в объёме 700 тыс. кв. метров, был перевыполнен почти
на 92,6 тыс. кв. метров.
В этом году строители темпов не сбавляют. В первом полугодии они сдали уже 326 тыс. кв. метров, что на 7% превысило прошлогодний показатель. Для сегодняшних непростых условий результат просто отличный.
Впрочем, цена на недвижимость определяется общем уровнем экономической активности региона. Будут развиваться предприятия — спрос на жильё вырастет вместе с ценой, будут развиваться стагнационные процессы — спрос на жильё не подстегнут никакие программы.
Тем не менее в Калуге по-прежнему от застройщиков нет отбоя. Вскоре начнётся масштабное строительство в районе Пучково. Один из московских девелоперов изъявил желание построить целый микрорайон — с собственными школой, детским садом и другими объектами социальной и бытовой инфраструктуры. Земельный участок уже приобретён. Поскольку инвестор берёт на себя обязательство построить все социальные объекты, город, в свою очередь, готов подвести к микрорайону за свой счёт все коммуникации.
