Как сменить управляющую компанию

Всё больше калужан задумываются над сменой своей управляющей компании.

Директоров больше, чем сантехников
В настоящее время в Калуге лицензии имеют 72 управляющие компании. По мнению некоторых экспертов, это явно чрезмерное количество. Ведь жильцам нужны не управляющие компании как таковые, а уборщицы, сантехники и электрики. А при таком количестве УК в штате часто лишь директор да бухгалтер.

Законом это не запрещено: обслуживающий персонал можно нанимать на условиях аутсорсинга. В то же время экономическая целесообразность и организационная эффективность такого подхода вызывают большие сомнения. Ведь одно дело — оперативно решить возникшую проблему с канализацией, если у тебя собственный сантехник, и совсем другое — вызывать его со стороны.

Терпение лопнуло
Когда недовольство жильцов состоянием своего дома достигает критической точки, они вспоминают о своём праве сменить управляющую компанию. Собственно, вся реформа с переводом ЖЭКов в УК была затеяна ради того, чтобы в этой сфере заработали рыночные механизмы.

Власти тоже постоянно подчёркивают: «Не нравится управляющая компания? Переходите в другую!» И имеют на это полное право: законодатель достаточно подробно описал механизм перехода в ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Казалось бы, должна начаться борьба за клиента. Но не тут-то было! Вместо того чтобы повышать качество своих услуг, руководители управляющих компаний часто предпочитают пользоваться другими, как они считают, более надёжными способами удержать клиента. А именно: всячески воспрепятствовать жильцам перей­ти в другую УК.

Поэтому сразу хочу сказать: сменить её можно, но это очень непростой процесс, который потребует от вас много сил, времени и специфических знаний.

Шаг № 1: консолидация
Прежде всего вам потребуется лидер, вокруг которого сформируется инициативная группа. Пусть будет всего десяток человек — этого уже достаточно. Сейчас практически везде действуют СМД с председателем во главе. Естественно, именно эти люди и есть те самые лидеры, которые должны руководить процессом.

Однако бывает так, что УК входит с формальными лидерами в сговор, и тогда в конфликте между ней и жильцами председатель СМД, выступая якобы на стороне жителей, тайно подыгрывает управляющей компании. Прикрываясь благими намерениями, он будет агитировать жильцов остаться с прежней УК.

Но и в этом случае сдаваться не стоит: вы вполне можете создать альтернативный совет, объединив людей общей идеей.

Выбор
Как устроить, чтобы после длительной и сложной процедуры смены УК новая не оказалась ещё хуже? Конечно, вам в любой компании расскажут, что она самая лучшая. Ведь это только говорят, что ЖКХ — убыточный бизнес. Но почему-то никто уходить из него не собирается.

Во-первых, стоит поговорить со знакомыми, сравнить работу разных компаний. Нелишне обратиться в Горжил­инспекцию и ознакомиться со списком нарушений, найденных в домах УК-кандидата. Лично увидеть состояние домов и дворовых территорий.

Также можно пообщаться с членами территориальных общин города. К примеру, в микрорайоне «Кубяка» работает мощное ТОС «Содружество», члены которого прекрасно осведомлены о деятельности всех управляющих компаний района. В Анненках также активно действует территориальная община.

Решение
Теоретически есть целых пять способов сменить управляющую компанию, но на практике работает только один, да и то лишь благодаря постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. за № 7677/11. Раньше жильцам нужно было доказывать в суде, что УК допустила существенные нарушения договора управления. Данное же постановление отменило это условие, и теперь для смены УК достаточно решения общего собрания жильцов.

Такое собрание разрешено проводить в очно-заочной форме. Это означает, что какая-то часть собственников подпишет протокол непосредственно на собрании, а другую обойдут активисты инициативной группы.

Готовьтесь к тому, что на собрании будут находиться люди, засланные старой управляющей компанией. Они станут запугивать жильцов, всячески отговаривая от смены УК.

Оформление
Оформление всей документации — дело сложное и хлопотное. Это целый пакет документов, в который входит уведомление о проведении собрания (как правило — в очно-заочной форме), реестр уведомлений, протокол собрания, в котором должно быть отражено множество обязательных моментов, уведомления о проведении собрания, направленные жильцам и старой управляющей компании…

Вы, наверное, уже поняли, что сами вряд ли справитесь, поэтому надёжнее нанять юриста. Благо в Калуге есть адвокаты, специализирующиеся на работе в сфере ЖКХ.

Одновременно с решением о смене УК желательно подписать договор управления с новой компанией, потому что собирать людей каждый раз достаточно проблематично. В этом документе также должны поставить свои подписи более 50% собственников.

Оплачивать услуги новой УК вы начинаете только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в её лицензию. Эти сведения можно проверить на веб-сайте: гжи40.рф, в разделе «Лицензирование в сфере ЖКХ».

Интервью в тему

«Люди не хотят иметь дела с недобросовестными компаниями»

На вопросы о смене УК отвечает начальник Государственной жилищной инспекции Калужской области Руслан САИДОВ.

— В Калуге 72 лицензированные управляющие компании. На ваш взгляд, не слишком ли это много?

— Вы правы, на сегодняшний день в г. Калуге имеют лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами 72 управляющие организации. Но фактически осуществляют данный вид деятельности 63 лицензиата. На мой взгляд, монополизм в сфере ЖКХ недопустим. Для повышения качества обслуживания населения должна присутствовать здоровая конкуренция.

— Как завершилась процедура лицензирования УК? Много ли компаний ушло с рынка?

— Процедура лицензирования продолжается, хотя основное количество управляющих организаций получило лицензии в 2015 году. Для сравнения приведу цифры. Из 72 лицензиатов лишь 4 получили лицензии в текущем году. Как я уже говорил, на сегодняшний день 63 управляющие компании осуществляют управление многоквартирными домами в Калуге. В связи с этим говорить об их численном росте не приходится. Так же, на мой взгляд, их численность будет меняться и в дальнейшем. На рынке ЖКХ должны остаться сильнейшие, то есть положительно зарекомендовавшие себя компании. Немалую роль в этом играет лицензионный контроль со стороны жилищной инспекции Калужской области.

— Жильцы скольких домов за последнее время воспользовалось своим правом сменить управляющую компанию?

— С начала года жители 77 многоквартирных домов Калуги приняли решение о смене управляющей организации, что, безусловно, связано с низким качеством предоставления услуг в сфере ЖКХ некоторыми управляющими организациями. Люди не хотят иметь дела с недобросовестными компаниями и уходят под управление организаций, имеющих положительную репутацию. Это также доказывает наличие конкуренции на рынке ЖКХ и способствует естественному отбору среди управляющих компаний.

— По словам жителей, управляющие компании порой препятствуют «уходу» дома в другую компанию, используя различные юридические уловки и другие трюки. Известно ли вам о таких случаях?

— К сожалению, такие факты имеют место. В случае их выявления инспекцией проводятся соответствующие проверки с целью установления правомочности управления многоквартирным домом. По результатам проверки выдаётся предписание компании, ранее осуществлявшей управление домом, на передачу проектно-технической документации. В ряде случаев вопросы, связанные с полномочиями на управление многоквартирным домом, решаются в судебном порядке.

Кстати

Денежный вопрос

После того как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым, а дом исключат из её лицензии, собственники имеют право потребовать возвратить остатки средств, уплаченных ими на содержание и текущий ремонт, накопленных на капитальный ремонт (если открывался спецсчёт), доходы от использования общедомового имущества.

Также бывают случаи, когда, наоборот, собственники должны управляющей компании. То есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придётся заплатить старой управляющей компании.
Новая управляющая компания может начать выставлять платёжки с того момента, когда на сайте «Реформа ЖКХ» будет сделана запись, что именно она управляет данным домом. Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом включён в её лицензию.

Точно так же и старая управляющая компания имеет право требовать оплату до того момента, когда ваш дом исключат из её лицензии.

Эта статья была опубликована в газете «Калужский перекресток» (№41 от 12.10.2016). Ещё больше интересных статей читайте в электронном архиве издания.