При межевании можно увеличить участок на 10 процентов

На вопросы наших читателей на «Прямой линии» отвечал заместитель директора Кадастровой палаты по Калужской области Александр Васильевич Абрамов.

Сдвинуты границы

— Александр Васильевич, как и кто может привести в должное соответствие поставленные на кадастровый учёт границы СНТ «Сосновый бор» и СНТ «Мостовское» с данными их реального местоположения?

— Я знаком с этой ситуацией. Выход один: всем собственникам договариваться, нанимать кадастрового инженера и приводить в соответствие границы. Никто при этом не пострадает, надо только поменять координаты на бумаге, но сразу всех участков. Получается, что они сдвинуты. И когда один участок по координатам начинает становиться на место, то он накладывается на соседний. В каждый надо внести изменение. И каждый сосед должен согласовать границу. Это обойдётся дешевле, если сделают сразу все собственники.

Исключили из садоводческого товарищества

— Здравствуй­те! Председа­тель садоводческого товарищества исключил нас из его членов — якобы за неуплату членских взносов. Но когда было собрание, меня никто не уведомил об этом.

— У вас есть свидетельство о праве собственности на землю?
— Есть. Границы установлены, всё межевали.
— На право собственности членство в садоводческом товариществе никак не повлияет.
— Я так понимаю, что участок хотят «налево» увести...
— Не исключено. Но если он у вас в собственности и установлены границы, никакой кадастровый инженер и никакая кадастровая палата на это место другой участок не поставят. Вы видели свой участок на публичной кадастровой карте, границы там отображены?
— А где это можно посмотреть?
— Надо зайти на сайт Росреестра. Там есть раздел «Публичная кадастровая карта». Вводите кадастровый номер, и должен высвечиваться ваш участок. Посмотрите, чтобы убедиться, что границы действительно обозначены.

Как поставить шлагбаум во дворе

— Александр Васильевич, можно ли сделать межевание участка нашего многоквартирного дома (пятиэтажка, 45 квартир) и закрыть к нему подъезд? У нас такая территория, что все ездят с хорошей скоростью. ТСЖ нет, мы относимся к управляющей компании.

— Если бы было ТСЖ, вам было бы проще всё оформить. Но в любом случае собственники многоквартирного дома имеют право на земельный участок под домом и прилегающую территорию. После проведения общего собрания вам надо сходить в гор­управу и определить эту территорию. Потом уже вызывать кадастрового инженера и ставить землю на учёт.
— Насколько реально закрыть подъезд к дому?
— Вы сможете закрыть свою территорию в том случае, если ваш земельный участок поставят на учёт. И закрыть только в тех пределах, в которых она будет обозначена. Сейчас это земля общего пользования, поэтому поставить шлагбаум нельзя. Но это реально. Я тоже живу в многоэтажном доме, у нас ТСЖ, год занимались этим вопросом. Но согласовали всё и поставили шлагбаум, двор закрыли, всё хорошо.

Отказ за отказом

— Добрый день, я звоню из Мещовского района. Хотел изменить целевое использование своего участка с ЛПХ на сельхозиспользование. Получил 5 приостановок. В итоге вынесено постановление об отказе, потому что по карте зонирования невозможно определить, в какой зоне расположен участок. Брал копию карты в районной «архитектуре», потом её делал кадастровый инженер. Карта не читается. К кому обратиться?

— Ну, об отказе — это по срокам вынесено. Ничего страшного, можете заново подать. Скорее всего, у вас зоны не установлены. Где находится населённый пункт?
— Посёлок Молодёжный в пойме реки Серёны, деревня Лаптево. Я этот участок получал в 91 году, занимался фермерством. Границы установлены.
А сейчас уже старенький стал, два инсульта, и хотел продать его.
По карте зонирования, по цветовому распределению я вижу, это как раз водоохранная зона. Может, поэтому он не читается? Кто на этой карте должен нанести границы моего участка?
— Если вы закажете выписку, то выйдут обременения, что ваш участок находится в такой-­то зоне…
— Выписку заказывал 24 июля 2019 года. Обременений нет, особых отметок нет. Ничего нет!
— Перевести участок можно другим путём. Администрация выносит постановление об изменении вида разрешённого использования. Обычно сделать это имеет право местная администрация. Но иногда такие обязанности делегированы в районные администрации. Вы пишете заявление, и выносится постановление. Если нет никаких препятствий, вам поменяют вид разрешённого использования. И администрация сама подаёт документы в электронном виде в кадастровую палату, а мы уже без вашего участия всё оформляем.

— Здравствуй­те! Я звоню из Юхнова. Живём в доме на две семьи. В одной квартире живём мы с мужем и детьми, а вторую занимала соседка — ​старушка. Она умерла, и её дочка продала эту квартиру мне. Я сделала межевание, собрала все документы, разрешение на реконструкцию. Мы сделали пристройку к веранде. И я не могу эти новые квадратные метры узаконить.

— Вы разрешение на перепланировку получали?
— Да, получила, и все документы есть. А мне каждый раз — уведомление за уведомлением о приостановке. И каждый раз всё новое и новое пишут. Столько денег угробила! Вот вчера опять — ​решение о приостановке. Каждый раз говорят: обращайтесь в суд.
— Это работа кадастрового инженера. Есть определённые сложности с этими домами. Мне трудно ответить на ваш вопрос, не видя документов. Пусть кадастровый инженер возьмёт последнюю приостановку и запишется на приём по тел.: 22–35–91. Надо читать всё и на месте разбираться.

— Нам отказывают в перераспределении земельного участка, мотивируя это тем, что мы должны оставить дорогу для соседнего собственника (ширина дороги указывается от 4 до 7 метров). Отказ формальный, основанный просто на информации с публичной кадастровой карты. В реальности даже на кадастровой карте видно, что проехать по такой дороге нет возможности, только пройти пешком, т. к. расстояние между граничащими участками в узком месте — меньше метра. Что делать?

— Перераспределени­ем и выделением земли занимаются органы местного самоуправления. А мы ставим на кадастровый учёт. Кадастровый инженер готовит схему расположения земельного участка с учётом дополнительных соток, она утверждается органом местного самоуправления. Там смотрят, не нарушаются ли чьи-либо интересы. Если земля свободна, отказа не должно быть. Если это дорога (земля общего пользования), могут быть отказы. Если вы не согласны с отказом, можно обжаловать.

По объявлению в газете

— Здравствуй­те. У меня есть участок в садоводческом товариществе. Его не межевали. Инженеры сделали замеры, дали план. Но надо границы согласовать с соседями. Двух соседей я нашёл. А одна женщина уже умерла. Я отыскал её сына, но он не идёт на контакт. Я проверил — участок всё еще оформлен на умершую хозяйку…

— Подписывать границы должен только собственник или тот, кто вступил в наследство. Надо сделать публикацию в газете, что вы ищете собственников участка. Если в течение месяца возражений не поступило, то газету с объявлением обязательно приложите к плану, и граница считается согласованной. Инженеры должны знать этот порядок.

Зачем нужно межевание

— Здравствуй­те! У нас в собственности — дом, но межевание не проведено. Чем нам это грозит?

— У вас личное подсобное хозяйство или садоводческое?
— Нет. Дом находится в деревне Чижовка. Там раньше жили родители мужа. А теперь земля досталась ему.
— Вы этой землёй пользуетесь?
— Да, дом стоит, всё огорожено. У соседей все размежёвано. Могут ли без нашего ведома на нашем участке что-­то построить?
— Теоретически могут и захватить. Сосед решит и две сотки прирежет к своему участку. Поскольку у вас границы не установлены. Если откроем публичную кадастровую карту, там — ​белое пятно, значит, участок свободен. Поэтому надо поставить на кадастровый учёт, тем более что у соседей границы обозначены, вам даже не придётся с ними согласовывать. Есть рядом земля общего пользования?
— Да, дорога.
— Землю общего пользования согласовывает сельское поселение.
— У нас два участка: 10 и 12 соток, один огорожен, а другой — ​нет. И кадастровые номера разные.
— Тогда надо делать два межевых плана. При уточнении границ вы можете увеличить площадь участка на предельно минимальный размер, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, — ​на 10%.

О получении выписок

— Регулярно заказываю выписки онлайн через ФГИС ЕГРН. Последние месяца два заказ выписок и их выгрузка осложнились. Сайт висит по нескольку дней, выписки выгружаются в лучшем случае дня через три после заказа. Сегодня не смог даже заказать. Эта проблема везде — ​общаюсь и с представителями банков, и с помощниками нотариусов. В Интернете легко найти обсуждение этой проблемы по всей стране. Официально проблема представителями Росреестра отрицается, мол, всё нормально. Будет ли она реально решаться?

— Проблема, действительно, пока существуют. Дело в том, что ею занимаются федеральные специалисты, а не местные, все идёт через Москву. Электронные базы государственного кадастра недвижимости и ЕГРП (госрегистрация) должны быть объединены в одну (ЕГРН). Там огромные объёмы, система не выдерживает. В тех регионах, которые уже перешли на ЕГРН, всё выдается автоматически и быстро. Мы пока работаем в двух разных базах. Сейчас в день по Калуге делаем 3–5 тысяч выписок, и 100 тысяч в день по России идёт обработка. Надеемся, что в начале следующего года окончательно перей­дём на общую базу, тогда выписки будут выдаваться в течение 15–20 минут.

Оформить реально

— Здравствуйте, я живу в деревне Красный Городок Ферзиковского района. По документам у меня значится 9 соток, а фактически их 14. Можно ли их оформить? Мне говорят, что это нереально.

— А границы установлены?
— Да, на 9 соток.
— Если земля свободна, кадастровый инженер сделает схему расположения участка. И вы обращаетесь в органы местного само­управления с заявлением утвердить эту схему.
— В сельсовет?
— Да, в сельсовет. Там должны утвердить. Потом ставите на кадастровый учёт и пишете заявление с просьбой выкупить земельный участок в размере 15% от кадастровой стоимости, то есть, если он стоит 100 тысяч руб­лей, вы должны заплатить 15 тысяч. Составляется договор купли-­продажи, и регистрируете сотки за собой. Это займёт от 3 до 6 месяцев, но это реально.
— В Интернете прочитали, чтобы выкупить землю, надо пользоваться ею не меньше 15 лет. А мы уже больше 15  её используем.
— Это немного другое. Есть такое понятие в Гражданском кодексе: приобретательская давность. Земля переходит в собственность бесплатно, но должно быть судебное решение. В этом случае надо нанимать адвоката, доказывать, собирать документы. Проще оформить через перераспределение.

Границы вашего участка должны быть не только огорожены забором, но и обозначены в документах.