Этот страшный 218-ФЗ

Конец долёвки неизбежен… Но законодатели предпочитают рубить собаке хвост частями.

ФЗ подкрался незаметно

Закон «Об участии в долевом строительстве…» вступил в силу в 2004 году и с тех пор пережил 14 изменений. Летом 2016-го для застройщиков были введены новые требования к проектным декларациям, обязательство работать через эскроу-счета, созданы условия для усиления контроля со стороны государства. Уже тогда строители напряглись, но более или менее адаптировались.

Но прошлогодние новации просто меркнут перед новыми правилами игры, введёнными 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Согласно данному закону, большинство положений которого вступает в силу с 1 июля следующего года, вход в систему долевого строительства будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что работать по нему станет просто невозможно.

Отрегулировали до конца

Среди введённых ограничений — новые требования к компаниям и сотрудникам, обязательство замораживать 10% собственных средств на счету, запрет на привлечение нецелевых кредитов, установление лимита расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства.

Как отмечают юристы, главная направленность нового закона — поставить строителей под полный контроль банков и сделать их полностью беспомощными перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приёма средств от дольщиков, жёсткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.

Однако самая губительная для строительного рынка норма — это принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство — один земельный участок». Никакое комплексное освоение территорий при таком подходе невозможно, так что об обещанных садиках и школах дольщикам придётся забыть. Причём это касается не только новых проектов, но и тех, которые будут завершены после 1 июля 2018 года.
Кроме того, данная норма делает в принципе невозможным любое строительное начинание в отношении исторических зданий, поскольку такие проекты всегда имеют два разрешения — на создание нового объекта и на реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.

Медвежья услуга для обманутых дольщиков

Главной целью принятия 218-ФЗ официально декларируется повышение финансовых гарантий для дольщиков. Однако при этом обременения для застройщиков оказались настолько серьёзными, что участникам рынка придётся полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. А это неизбежно приведёт к росту цены на недвижимость, спрос на которую и сейчас на ладан дышит.

Что самое интересное, существующую проблему обманутых дольщиков новый закон только усугубит. На сегодня единственный реально действующий механизм доведения проблемных объектов — когда альтернативный застройщик получает новый земельный участок, обязуясь достроить проблемный объект. Но в условиях нормы «один застройщик — одно разрешение» по этой схеме работать будет уже невозможно.

Для новых обманутых дольщиков в законе предусмотрен специальный Компенсационный фонд. Но, пока он наберёт достаточный капитал и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которого в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.

Прогнозы от экспертов

По мнению ряда экспертов, этот закон пролоббирован банковской системой и истинная причина в том, что мимо банкиров ежегодно проплывает более 2,5 трлн. руб., которые собирают строительные компании. После вступления в силу нового закона строительные компании встанут перед выбором — либо закрываться, либо становиться простыми подрядчиками у банков, которые поглотят не только риелторов, но и девелоперов.

Строительные компании надеются найти хитромудрые схемы для обхода положений 218-ФЗ. Если они не смогут этого сделать, то часть из них откажется от долевого строительства и перейдёт на продажи готового жилья.
Также предсказуемо, что накануне вступления в силу новых правил застройщики станут накапливать укомплектованные всей разрешительной документацией участки. Это, в свою очередь, позволит чиновникам рапортовать о росте объё­мов выводимого в продажу жилья, но такой праздник жизни быстро закончится.

В любом случае всё идёт к тому, что рынок долевого строительства сожмётся и в конечном счёте полностью отойдёт банкам. Про былые сверхприбыли строителям придётся забыть. По всей видимости, навсегда.