Сближение цен
Цены на вторичку идут навстречу новостройкам.
Столичные риэлторы фиксируют странную тенденцию: цены на новостройки там уже практически догнали цены на квартиры с ремонтом. Типовое жильё советской эпохи, а порой и «сталинку», в мегаполисах можно купить дешевле, чем квартиру в новостройке. В этих условиях вступать в дольщики с целью последующей продажи готовой квартиры становится априори невыгодно.
Отголоски этого столичного тренда зафиксированы и на калужском рынке недвижимости. Достаточно небольшое, но, тем не менее, стабильное снижение цен на квартиры с ремонтом вкупе с таким же небольшим, но всё же ростом стоимости жилья на первичном рынке постепенно приводит к тому, что разница между усреднёнными ценами новостроек и вторички сокращается.
И всё это накладывается на общую тенденцию снижения покупательной способности населения и интереса к приобретению нового жилья - как на первичном, так и на вторичном рынке.
Вторичка бывает разной
По словам руководителя портала «Калугахаус» Кирилла ГУСЕВА, на самом деле ценовая картина сложнее: средние цены на первичку лавируют между ценами старой и новой вторички, а жильё в недавно построенных домах по определению не может быть дешевле, чем в новостройках. Внутри вторички он выделяет такие категории:
- Жильё послевоенной постройки и более старое.
- Панельные дома первых серий - так называемые «хрущёвки».
- Кирпичные дома 70-80-х, их ещё называют «брежневками».
- Дома 80-90-х. Это тоже советские проекты, но с квартирами улучшенной планировки.
- Дома постсоветские, т.е. построенные в период примерно с 1995 года и до кризиса 2008-го.
- Новостройки - дома, построенные в последние 7–8 лет.
В общем объёме предложений новостройки сейчас составляют приблизительно 15–18%, примерно 25–30% - квартиры четвёртой и пятой категорий. Оставшаяся половина - «брежневки», «хрущёвки» и более старые дома.
Постсоветские - самые лучшие
По словам эксперта, привлекательность квартир каждой из этих категорий, равно как и уровень их цен, различаются в довольно значительном диапазоне.
Самые желанные, редкие и дорогие - квартиры пятой категории. Как правило, в таких квартирах хороший ремонт и расположены они в хороших районах с развитой инфраструктурой.
Квартиры в новых жилых кварталах имеют отличную планировку и свежие инженерные сети, но их слабое звено - торговая и образовательная инфраструктура. Переполненные школы, отсутствие магазинов, проблемы с общественным транспортом - ежедневные реалии собственников этих квартир, поэтому по цене такое жильё может даже уступать более старым домам из пятой категории.
Квартиры улучшенной планировки в домах 80-90-х годов постройки тоже пользуются стабильным спросом. По потребительским качествам эти дома вполне сравнимы с сегодняшними многоэтажными новостройками. В таких микрорайонах, как «Кубяка», «Турынино», «Тайфун», новые дома стоят вперемешку с поздними советскими, и они вполне успешно конкурируют между собой в борьбе за покупателя.
Несмотря на то что средняя стоимость новостроек – 48 тыс. за кв. м, купить можно и по 35. Точно так же стоимость «хрущёвок» и «брежневок» уже не 58, а ближе к 40.
Главный козырь кирпичных «брежневок» и панельных «хрущёвок» - инфраструктура района. Чаще всего это центр, где всё есть и много куда можно добраться просто пешком. Но этот аргумент почти не работает - слишком уж разительно отличаются условия проживания в этих домах по сравнению с новыми.
Почему растут в цене новостройки?
По мнению Кирилла Гусева, говорить о росте стоимости новостроек как о выраженной тенденции нельзя.
- Какой-то серьёзной коррекции не происходит, - говорит эксперт.
Тем не менее статистика на самом деле фиксирует небольшое повышение усреднённой цены.
Вероятно, это связано с изменением структуры предложения на рынке новостроек. Замедление строительства в предыдущие два года привело к тому, что квартир в большей степени готовности (а значит, и более дорогих) на рынке становится больше.
После нескольких лет стагнации в начале этого года строительная отрасль региона снова пошла в рост. По итогам первых двух месяцев объёмы строительства выросли на 9,3% по сравнению с январем-февралём прошлого года. Впрочем, официальная статистика вызывает всё больше скептицизма - люди своими глазами каждый день видят отсутствие движения на стройках и годами простаивающие долгострои.
Заморожено строительство ранее анонсированных грандиозных проектов жилых кварталов, состоящих из десятков многоквартирных домов и многочисленных объектов инфраструктуры - сейчас эти планы вызывают ироническую улыбку.
Вопрос настроения
Риэлторы отмечают, что значительное влияние на ситуацию на рынке оказывает даже не реальное снижение уровня жизни населения, а чисто субъективные факторы - настроения и ожидания.
Опора рынка недвижимости - средний класс. Это люди, зарабатывающие больше своих потребностей в пище и одежде. Раньше они искали, куда бы вложить свои накопления, и недвижимость всегда была хорошим вариантом. Но сейчас они всё больше боятся потратить свои сбережения, опасаясь, что теперь не смогут зарабатывать, как раньше.
Пессимистические настроения усугубляются тем, что квартиры всё менее привлекательны с точки зрения извлечения прибыли. И даже те, кто мог бы себе позволить приобрести жильё на перспективу, не делают этого. Или покупают в Москве, где спрос на съёмное жильё гарантирован в гораздо большей степени, чем в Калуге.
Постоянный рост коммунальных расходов плюс периодические попытки государства поставить доход от аренды квартир под контроль фискальных органов оптимизма тоже не добавляют.
Страх перед будущим довлеет не только над сокращающимся средним классом, но и над потенциальными клиентами банков с ипотечными кредитами.
Чтобы рынок оживился, необходим оптимизм. А это возможно только когда позитивные изменения накапливаются и создают некую критическую массу. Это должны быть не слова, а реальный, на протяжении относительно длительного периода рост уровня жизни и доверия к властям.
- Пока об этом говорить, к сожалению, не приходится.
