Ипотека: есть ли жизнь без господдержки?

Для того чтобы успеть воспользоваться помощью государства при покупке квартиры, осталось две недели.

Программа государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам, более известная как «Ипотека с господдержкой», стартовала в марте прошлого года.

Господдержка банкиров
После резкого повышения Центробанком ключевой ставки продажи на первичном рынке недвижимости резко упали, поскольку 80% всех покупок в новостройках совершается по ипотеке, а ставка по таким кредитам подскочила до 18% и даже выше.
И тогда правительство пошло на беспрецедентные меры: банки получили возможность получения субсидий в размере до 6,5% от стоимости ипотечного кредита. На эти цели из государственного бюджета в 2015 году было выделено 40 миллиардов рублей. В итоге клиенту льготный кредит выдаётся под 12% годовых, а разница с ключевой ставкой плюс 3,5% маржи возмещается за государственный счёт.
Тут нужно учитывать, что реальные расходы по этим займам выше. Это связано с тем, что в рамках программы «Ипотека с господдержкой» страхование жизни и здоровья заёмщика по всем кредитам является обязательным условием.
Однако затем ключевая ставка стала постепенно снижаться, соответственно, и программа господдержки лишалась своего смысла. Если изначально некоторые эксперты высказывали опасение, что выделенные на программу деньги будут израсходованы раньше запланированного срока, реальность оказалась иной. Взять кредит на приобретение квартиры в новостройке даже под 12% желающих оказалось не так много — объём выдачи ипотеки в 2015 году сократился на 40% по сравнению с предыдущим.
Исходя из этого, правительство решило программу господдержки не продлевать, а пойти по более универсальному пути дальнейшего снижения ключевой ставки. Рост российской экономики прекратился в 2013 году, а санкции лишь ускорили процесс падения. Необходимо ставить новые задачи по поддержке других секторов экономики, а для этого правительству сейчас сложно найти ресурсы.

Накануне
Как бы там ни было, известие о том, что с 1 марта программа «Ипотека с господдержкой» действовать уже не будет, реально подстегнуло рынок. В декабре количество зарегистрированных договоров долевого участия превысило даже показатели апреля, когда программа господдержки только стартовала. Дополнительными стимулами стали ослаб­ление рубля и скидки от застройщиков.
Впрочем, касается это в основном квартир эконом-класса стоимостью 35–45 тыс. руб. за кв. м. А вот застройщики, ориентирующиеся на более состоятельных клиентов, оказались в затруднительном положении.
Портал недвижимости Кalugahouse описал это таким образом:
«Проекты, которые придумали себе определение «комфорт-класс», вынуждены были существенно снизить цены на квадратные метры. То, что можно было продавать по 75–80 тысяч, уходит теперь от силы по 60. «Зачем покупать по 75, если за углом продают по 45, а по сути это одно и тоже» — убийственный аргумент 2015 года».
Разумеется, такой способ заработка, как приобретение квартир на нулевом цикле строительства с целью их последующей перепродажи, также канул в лету. Существенное падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте и экономическая нестабильность фактически свернули этот вид бизнеса.
Особенно пострадали те, кто взял кредит в валюте до кризиса и вложился в строительство. Кто-то это сразу понял и ещё летом 2014 года готов был во что бы то ни стало продать свою, пусть и недостроенную квартиру. Кто-то не понял этого даже сейчас и выступает с социальными протестами.

Спешите успеть
Лучше всего, конечно, кредиты вовсе не брать. Но уж если это делать, то имеет смысл поторопиться. С 1 марта ставки по ипотечным кредитам вырастут на 1,5–2%. С другой стороны, в некоторых случаях отпадёт необходимость оформлять страховку, поэтому реальный рост стоимости ипотечного кредита может быть не настолько и значительным.
Если же Центробанк ещё раз снизит ключевую ставку, то разница нивелируется практически полностью. Такое решение может быть принято 16 марта — на эту дату запланировано заседание Совета директоров Банка России по данному вопросу.
Если же вы всё-таки хотите успеть оформить ипотеку «здесь и сейчас» по старой ставке в 12% годовых, кредитный договор с банком нужно подписать до 29 февраля. Учитывая, что для одобрения ипотечной заявки банком потребуется около 14 рабочих дней, времени остаётся совсем немного.
Напомним: по программе господдержки квартиру можно купить только в новостройке. Однако её не обязательно приобретать на этапе строительства. Можно и в доме, сданном в эксплуатацию, но в этом случае владельцем квартиры должно быть юридическое лицо, принимавшее участие в строительстве: застройщик, инвестор либо поставщик стройматериалов.

Жизнь после господдержки
По оценкам экспертов, после окончания действия программы гос­поддержки ипотечное кредитование в основном сконцентрируется в государственных банках и крупных кредитных организациях. Мелкие и средние частные банки не смогут с ними конкурировать и в лучшем случае будут оттеснены в нишу формирования ипотечных портфелей для крупных игроков с целью последующей перепродажи.
После отмены государственной поддержки тяжёлые времена наступают и для застройщиков. Они пользуются кредитами под 18% годовых, что ставит строительный бизнес на грань выживаемости. Разумеется, это приведёт к снижению темпов строительства, прежде всего за счёт замораживания проектов, находящихся на самой ранней стадии реализации.
По результатам 2015 года Калужская область показала 
8%-ный рост объёмов вводимого жилья на фоне 10,3%-ного падения в среднем по России. В этом году удержать такие темпы объективно вряд ли удастся. Выбор новостроек на калужском рынке недвижимости будет сокращаться. В определённой степени это приведёт к смещению интереса покупателя в сторону вторичного жилья.