Продавать или покупать?

Что происходило в Калуге с ценами на недвижимость в 2015 году.
Практически весь год вторичный рынок жилья восстанавливался после прошлогоднего ажиотажного спроса.

Тяжёлое восстановление
Из-за паники, вызванной резким снижением валютного курса рубля, в конце прошлого года скупали всё подряд, не глядя на цены. Это, с одной стороны, опустошило рынок, а с другой — ​зафиксировало цены на неоправданно высоком уровне.
После таких стрессов консервативный по своей природе рынок недвижимости восстанавливается очень медленно. После резкого всплеска цен, который мы наблюдали в прошлогоднем декабре, спрос так же резко упал, а предложение продолжало цепляться за неактуальные цены. В результате рынок попросту остановился.
Оживление риелторы отметили лишь в сентябре, когда после летнего отдыха люди снова стали проявлять интерес к операциям с недвижимостью. Однако возврата к докризисному уровню активности не произошло до сих пор.

Квартиры на вторичке
Если рынок недвижимости можно охарактеризовать как консервативный, то вторичный рынок — ​консервативный вдвойне. Это связано как минимум с двумя факторами.
Во-первых, цену устанавливают, ориентируясь прежде всего на цены аналогичных предложений на рынке. То есть рынок в значительной степени зациклен сам на себе, и выход из этого порочного круга всегда тяжёлый и долгий.
Второе принципиальное отличие в том, что, например, холодильник продавец должен реализовать в любом случае — ​если товар не покупают, он стимулирует спрос различными способами, в том числе снижая цену. Застаиваться товар в магазине не может.
С вторичной недвижимостью ситуация прямо противоположная. Только небольшой части продавцов нужно продать своё жильё во что бы то ни стало. Как правило, это связано с какими-то экстраординарными жизненными обстоятельствами, что встречается нечасто. Основная же масса продавцов никуда не спешит, поэтому снижает цену очень неохотно.
Согласно данным сайта rosrealt.ru, цены на квартиры, предлагаемые на калужском вторичном рынке, по итогам года фактически остались на прежнем уровне, с тенденцией к небольшому снижению. В середине года наблюдалось несколько взлётов и падений, но ноябрьская цена снова вернулась к уровню январской.

Новостройки
В апреле разница между ценой квадратного метра недвижимости в новостройках и на вторичном рынке была минимальной и составляла чуть более 5 тыс. рублей. Затем она начала увеличиваться и сейчас превышает уже 20 тысяч.
Такая тенденция логична. С одной стороны, в условиях экономической неопределённости люди менее склонны рисковать и более охотно покупают товар, который можно получить сразу, а не через какое-то время.
С другой стороны, застройщики как профессиональные продавцы адекватно реагируют на изменение рыночной конъюнктуры и подстраивают цену под имеющийся спрос.
Финансовые модели различных девелоперских структур очень сильно различаются, а следовательно, степень рентабельности их бизнеса варьируется в очень широком диапазоне. Одни разоряются (что мы наблюдаем на примере «СУ‑155»). Другие балансируют на грани сохранения рентабельности. Третьи имеют достаточный запас прочности, чтобы сравнительно безболезненно для себя снижать цены и привлекать клиентов акциями и скидками.
Отсюда мы видим общую тенденцию к снижению цен на новостройки. Несмотря на взлёты и падения, с начала года стоимость квадратного метра жилья, предлагаемого застройщиками, снизилась в Калуге с 60 тыс. до 45 тыс. рублей.

Прогноз
В анализе будущих цен на недвижимость особенный интерес представляет динамика цен с октября по ноябрь. Это один из тех нечастых случаев, когда тенденции во вторичке и новостройке совпадают как по направлению, так и по динамике.
Правительство продолжает стимулировать спрос на квартиры в новостройках и собирается распространить программу «Ипотека с гос­поддержкой» на вторичную недвижимость. Несмотря на то что, по сути, эта программа представляет собой механизм скрытого перекачивания бюджетных средств в частный банковский сектор, на самом деле она способствует поддержанию спроса на недвижимость.
В то же время в условиях отрицательной миграции, снижения уровня доходов и пессимистичных социальных ожиданий таких мер для поддержания на плаву рынка недвижимости уже недостаточно. Поэтому в следующем году нас, очевидно, ждёт плавное сползание цен вместе с общим снижением спроса на недвижимость.

Дома и земельные участки
Цена домов и земельных участков в Калуге за истекший год также претерпела существенные изменения. После резкого падения в течение января-февраля цены и спрос на землю весной стали закономерно расти.
Цена продолжала расти летом и в начале осени, после чего снова пошла на спад. Сегодняшний прогноз цены на землю на ближайшие несколько месяцев негативный.
Привлекательность земельных участков и домов снизилась на фоне резко выросшего налога на имущество, который теперь исчисляется не из кадастровой стоимости, а из рыночной. Энтузиазма не добавила и возникшая путаница, когда вследствие неквалифицированной оценки рыночной стоимости земли некоторым домовладельцам начислили астрономические суммы для уплаты налога.