Дойдёт ли до Калуги эхо московской реновации

В течение последних нескольких лет, благодаря стараниям маркетологов, внимание покупателей было привлечено к сегменту новостроек. Интерес к панельным пятиэтажкам советской постройки стабильно снижался, уступая лишь квартирам в двухэтажных бараках с удобствами во дворе.

Эхо московской реновации

И вот совсем недавно на плавно снижающейся линии графика цен на хрущёвки отметился небольшой всплеск. При этом никакого роста спроса на этот вид недвижимости не было и просто быть не могло. К тому же в других похожих сегментах, к примеру, так называемых брежневок (условное обозначение панельных девятиэтажек с мусоропроводом) никакого ценового скачка не наблюдалось.

Причина кроется не в экономике, а в психологии, точнее - в явно нездоровом влиянии телевидения на наши представления об окружающем мире. Широко освещаемые в СМИ планы московских властей по реновации и рост в связи с этим цен на хрущёвки в столице вызвали определённые надежды и в регионах.

Желания и возможности

Строго говоря, никакого экономического противоречия в скачке цен на хрущёвки нет. Ведь цены в объявлениях - это всего лишь ожидания продавцов. Повышая цену, они просто сокращают количество нерезультативных просмотров и тем самым существенно снижают свои шансы на продажу.

Получается в каком-то смысле ценовая ловушка: объекты с завышенной ценой имеют больше времени на экспозицию, а следовательно - и больше влияния на ценообразование в целом. Однако реалии таковы, что человека с «живыми» деньгами днём с огнём не найдёшь.

- Сейчас - рынок покупателя, - поясняет руководитель портала недвижимости Kalugahouse.ru Кирилл ГУСЕВ. - Покупателей мало, зато много однотипных квартир. Поэтому при выборе жилья покупатель учитывает все факторы и требует существенных скидок.

Обычно речь идёт о дисконте до 10%, но случается и 15%. Как правило, эта скидка умышленно закладывается в 90% выставляемых на экспозицию квартир.

Со своей стороны, агентства недвижимости заинтересованы прежде всего в обороте: чтобы сделок было как можно больше, цена договора купли-продажи для них вторична. Поэтому риэлтор видит свою роль в том, чтобы помочь продавцу правильно назначить стоимость объекта, объяснить ему, что ориентироваться нужно не на цены в рекламе, а на цифры реальных сделок.

Новостройки против хрущёвок

По наблюдениям риэлторов, с каждым годом доля хрущёвок в каталогах объявлений о продаже квартир незначительно уменьшается. Однако происходит это не потому, что на рынке предлагают меньше подобных квартир, а вследствие увеличения объёмов предложения жилья в новостройках и в «новой вторичке», т.е. в недавних новостройках.

Чаще всего типовые квартиры в хрущёвских домах продают для того, чтобы приобрести более комфортную недвижимость, либо для погашения ипотеки.

Иными словами, чем больше выставляется на продажу новостроек, тем больше продаётся и старых квартир. Из этого недвусмысленно следует, что в обозримом будущем не следует ждать повышения покупательского интереса к старой «панели». Ни риэлторам, ни частным продавцам «бабушкиных квартир», по сути, нечего противопоставить рекламным кампаниям застройщиков.

Последние из могикан

В Калуге не происходило по-настоящему массовой застройки территорий типовыми панельными пятиэтажками по примеру московских Черёмушек. Покупатели квартир в хрущёвках у нас - это те, кто не склонен к перемене мест и имеет привязанность к определённому району.

Для данной группы покупателей, в основном семейных, решающий аргумент - развитая социальная инфраструктура советских кварталов. Как правило, эти люди никогда не жили в современных квартирах, поэтому кухня 6 кв. м и потолки 2,5 м их не шокируют.

- Люди выросли в определённом районе, ходили здесь в детский сад, школу. И они хотят, чтобы и их дети оставались тут же, - говорит Кирилл Гусев.

Второй фактор - это относительно невысокая цена. Здесь доминируют иногородние, ограниченные бюджетными рамками и не имеющие возможности ждать ввода в эксплуатацию объекта на первичном рынке.

Важный аргумент для таких покупателей - возможность безотлагательной регистрации и кондиция «въезжай и живи». Причём сегодня шанс найти своего иногороднего интересанта для продавца повышается, если квартира не только в приличном состоянии, но также с минимальным набором мебели и бытовой техники. Так что не спешите выкидывать старый дедушкин диван, возможно, он ещё пригодится.

С другой стороны, специально вкладывать средства в ремонт и меблировку выставляемой на продажу квартиры этого класса риэлторы-практики по-прежнему не советуют. Во-первых, не окупится. Во-вторых, круг потенциальных покупателей хрущёвок не ограничивается приехавшими в Калугу «с одним чемоданом» иногородними.

Реновация для Калуги

А всё-таки есть ли у Калуги шанс повторить московскую программу? Тут мнения экспертов однозначны: такой возможности не просматривается даже при самом оптимистичном сценарии.

Реновация по-московски подразумевает как минимум трёхкратный рост плотности жилой застройки. Иными словами, чтобы снести одну хрущёвку и не остаться в минусе, застройщику нужно построить втрое больше нового жилья. Ну и кому девелоперы будут продавать эти квартиры?

Второй фактор - финансы. Стоимость сноса и нового строительства в рамках программы - 140 тыс. руб. за «квадрат». Первые три года правительство столицы планирует тратить на реновацию по 100 млрд. руб. ежегодно. Для бюджета Калуги это космические цифры.

Даже во втором городе страны - Санкт-Петербурге - к реализации аналогичной программы эксперты относятся скептически: может быть, и то лишь на отдельно взятых «островках» с высокой градостроительной ценностью.

Для Калуги же, с её стоимостью новостроек в пределах 48 тыс. руб. за кв. м (в Москве - 200 тыс.) и несравнимым уровнем покупательной активности это совершенно невозможно. Рассчитывать на то, что инвесторы тучей набросятся на ветшающие калужские хрущёвки, по меньшей мере наивно.

Есть и третий, менее очевидный, но тем не менее существенный фактор - правовой. Для запуска программы реновации столичным властям удалось продавить через Госдуму положения, отменяющие целый ряд требований федерального законодательства, в частности некоторые статьи Градостроительного кодекса 214-ФЗ, сметные нормативы Минстроя. Но в Москве действует закон «О статусе столицы…», который позволяет это делать.

В Калуге есть другая программа - развития застроенных территорий, и она, пусть не так активно, как хотелось бы, но всё же работает. Однако она предполагает снос в первую очередь не пятиэтажек, а сараев и в лучшем случае - двухэтажных бараков, которых в Калуге тоже пока достаточно.

И это, безусловно, тот путь, по которому пойдёт строительная отрасль в ближайшие десятилетия. И девелоперам придётся смириться с тем, что массовая застройка жилых кварталов, по крайней мере, в небольших губернских городах себя уже исчерпала.