Как остановить градостроительный беспредел

Недавно в областном центре один за другим случились два градостроительных скандала. Один из них связан с появлением в историческом квартале на улице Воронина 8-этажного дома. Второй касается строительства 25-этажки в квартале улиц Болдина-­Белинского, в котором расположены старые пятиэтажные дома.

Оба скандала имеют общую причину: ​не­­совершенные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые действуют в Калуге.

Сейчас идёт работа над проектом новых ПЗЗ. В апреле документ выставили на общественные слушания. В середине августа они завершатся. По мнению эксперта по недвижимости, главного редактора проекта «Калугахаус» Кирилла ГУСЕВА, обновлённые Правила землепользования и застройки имеют несколько серь­ёзных изъянов, и их важно устранить, прежде чем документ будет принят. Он обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений с письмом, в котором чётко обозначил, что именно в проекте ПЗЗ нуждается в доработке и почему.

Что такое ПЗЗ

— Вся градостроительная деятельность регулируется на разных уровнях, — ​объясняет Кирилл Гусев. — ​Самые базовые вещи устанавливает федеральное законодательство. Но оно очень общее, поскольку предназначено для всех городов. На местном уровне таким регулирующим документом являются Правила землепользования и застройки. Они вводят дополнительные ограничения для застройщиков, чтобы их проекты соответствовали потребностям конкретного города, его инфраструктуре и стратегии развития. ПЗЗ — ​это, своего рода, подгонка костюма по фигуре. С помощью градострои­тельных регламентов мы описываем парамет­ры для каждого типа застройки. Их может быть неограниченное количество. Многообразие жилых зон — это инструмент, посредством которого можно управлять развитием города. Например, если город планирует развивать какой-­то микрорайон, ему дают более свободные условия. А там, где застройка должна быть более аккуратной и точнее учитывать окружение, устанавливаются более жёсткие градостроительные регламенты.

Топнуть ногой и запретить

— Зачем нужны новые ПЗЗ?
— Они позволят прекратить ту градостроительную вакханалию, которую мы наблюдаем сейчас в Калуге. Федеральные нормы соблюдены, а калужские не­достаточно жёсткие ­и/или легко обходятся. Сейчас у городских властей нет юридических оснований для отказа в выдаче разрешения на строи­тельство подобных объектов. Если они откажут, застройщик обратится в суд и выиграет его. Чтобы городская власть могла топнуть ногой и что-­то запретить, у неё для этого должны быть основания. Поэтому существующие документы нужно модернизировать таким образом, чтобы они соответствовали нашим городским ценностям. И это должно быть прописано в ПЗЗ.

Суперзона «Строй что хочешь»

— В проекте новых Правил землепользования и застройки вы увидели несколько существенных недостатков. Что именно в этом документе не так и как это можно исправить?

— В проекте резко сокращено количество зон застройки. Сейчас их восемь, а предлагают сделать три: Ж‑1 «Многоквартирные жилые дома», Ж‑2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» и Ж‑3 «Зона застройки смешанной этажности». Чем больше зон, чем более точно они распределены по городу, чем конкретнее для них прописаны регламенты, тем у города больше возможностей управлять застройкой. Обсуждае­мый сейчас проект ПЗЗ сильно ослабляет контроль за градостроительной деятельностью. Появляются зоны, где можно строить всё: и коттеджи, и многоэтажки. То есть это комбинированная суперзона, накрываю­щая треть города. Это практически вся центральная часть Калуги, улица Пухова, Московская площадь, территория за бассейном «Дельфин», участок на Правом берегу в районе некрасовских дач, где планируется строительство кампуса МГТУ им. Баумана.

Новый проект ПЗЗ не вводит новых, разумных регламентов по озеленению. Полностью выпадает историческая застройка — ​о ней в документе ни слова.

Мораторий на высотки

— Всего в письме указано семь пунк­тов, которые, на мой взгляд, нуждаются в корректировке. Одно из предложений — ​уменьшить количество машиномест, которые нужно разместить непосредственно на участке рядом с домом, как того требуют существующие сейчас нормы. Это приводит к тому, что застройщикам выгодно построить свечку, а всё остальное место занять парковкой. Если норма будет изменена, у них появится стимул строить дома меньшей этажности, что с точки зрения комфорта городской среды гораздо лучше.

По мнению Кирилла, никакой необходимости строить в Калуге высотные здания нет. Поэтому он предлагает ввести мораторий на строительство в городе зданий выше 12 этажей, а взамен развивать гармоничную квартальную застройку.
— Мораторий в такой форме не означает безусловный запрет, — ​поясняет Гусев. — ​Ценные проекты высотной застройки,такие как, например, Дворец спорта,  ​могут быть согласованы по результатам общественных слушаний. Цель моратория — ​усложнить работу беспринципных застройщиков, которые не предлагают городу новых ценностей и ставят своей целью только выжать из участка максимум жилых квадратных метров.

В поисках новых смыслов

— Какова вероятность, что проект ПЗЗ будет принят в том виде, в каком он представлен на общественное обсуждение?
— Шансы невысоки, потому что замечания, о которых я говорил, высказываются не только мной, а многими экспертами, и власти их слышат. Кроме того, в Калуге недавно появился главный архитектор, у которого большой опыт работы именно с регламентами. Дальнейшая судьба документа зависит от него.

Думаю, что проект отправят на доработку. Возможно, выставят на торги. Я считаю, что такая необходимость есть, потому что это серьёзная, объёмная работа, в том числе исследовательская.

Правила землепользования и застройки — ​это стратегический документ, который даст старт 5–10-летним циклам строительства в городе. Поэтому свести эту работу только к сопоставлению нормативов нельзя. В основе этого документа должна быть идея, её нужно исследовать, чтобы понять, куда должен двигаться город. Мы находимся близко к концу этапа, который был заложен генпланом Калуги 2008 года. Сейчас самое время искать новые смыслы. Либо кто-­то из высших чиновников должен взять на себя ответственность и сказать: «Мы будем двигать город вот в этом направлении». Так, решение, что Калуга станет развивать именно космическую тему, в своё время приняли первый секретарь обкома Андрей Андреевич Кандрёнков и его команда. Для этого они работали много лет.

Кирилл Гусев считает, что получить новые качественные ПЗЗ вполне реально ещё до конца нынешнего года — ​была бы воля городских властей. Но, даже если это случится, последствия градостроительной вакханалии мы будем наблюдать ещё долго: выданные сейчас разрешения на строительство обратной силы не имеют.

— Эти проекты вылезут из земли через год-­два, — ​говорит Кирилл, — ​и мы ещё не раз скажем: «Какой ужас!»