Государство пытается спасти застройщиков

До кризиса Калуга была одним из самых привлекательных для застройщиков российских городов. Кроме местных компаний тут развернули строительство девелоперы федерального уровня и даже несколько иностранных фирм. Вместе с тем сейчас ситуация уже не столь однозначна.

Реанимация ипотеки
После ажиотажного спроса на недвижимость в конце прошлого года в январе-феврале наступило ощутимое затишье. Процент по ипотеке, который сформировался на основе резко выросшей ключевой ставки, для основных категорий населения оказался неподъёмным.
Все находились в ожидании заявленной ещё в декабре Программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам. И вот, наконец, свершилось: в двадцатых числах марта банки начали принимать заявки на оформление кредита в рамках этой программы. Для населения процент составляет от 11,5 до 12. Разницу банкам обязуется погасить государство: на эти цели в 2015-м выделено 40 млрд. рублей.
Особенностью данной программы является то, что по ней можно купить квартиру только в новостройке. Впрочем, её не обязательно приобретать на этапе строительства. Можно и в уже сданном в эксплуатацию доме, но в этом случае владельцем квартиры должно быть юридическое лицо, принимавшее участие в строительстве: застройщик, инвестор, поставщик стройматериалов.
По словам ипотечного брокера Евгении Кириной, предлагаемые сейчас ставки по ипотеке для приобретения жилья на первичном рынке даже ниже, чем были до кризиса. К примеру, осенью прошлого года ипотечные кредиты на новостройки выдавали в среднем под  13%. При этом эксперт предупреждает, что на самом деле дополнительные расходы по таким зай­мам теперь будут несколько выше. Связано это с тем, что по всем кредитам в рамках программы «Ипотека с господдержкой» страхование жизни и здоровья заёмщика является обязательным условием.
Новостройки
По данным сайта «Росриэлт», с начала года цены на первичную недвижимость в Калуге выросли на 0,48%. Калужские риэлторы эту тенденцию подтверждают: стоимость новостроек в Калуге, действительно, поднялась. Но связано это не с повышением спроса на них, а с ростом затрат на строительство, в первую очередь — с подорожанием кредитов.
Роли поменялись: теперь банки охотно выдают ипотечные кредиты, а вот потребители не торопятся их получать. В обществе сохраняется неопределённость, связанная с угрозой потери работы и снижением реальных доходов. Что касается Калуги, то слухи о сокращениях на иностранных автомобильных предприятиях и напряжённая ситуация в малом бизнесе создают нервозность. В таких условиях далеко не каждый готов брать на себя кредитные обязательства.

Вторичка
Что касается вторичного жилья, то предложение на калужском рынке существенно превышает спрос. Если владелец реально заинтересован в продаже своего объекта, он часто вынужден уступать до 20% от первоначально заявленной цены.
Ставка ипотеки на вторичном рынке также остаётся достаточно высокой — в пределах 15–16%. Поэтому здесь превалируют альтернативные сделки: люди одновременно продают и покупают недвижимость для решения каких-то своих вопросов.
Несколько оживляет рынок Программа материнского капитала. Типичная схема: в семье появляется второй ребёнок, родители продают свою квартиру, в кредит приобретают квартиру большей площади, при этом материнский капитал идёт в счёт погашения займа. По мнению Евгении Кириной, в таком случае люди решаются на ипотечный кредит даже под  15%.

Выводы
Насколько сниженная ставка поможет оживить рынок жилья и строительную отрасль в целом, говорить пока рано. Разумеется, чуда никто не ожидает: темпы строительства нового жилья всё равно снизятся примерно на 30%.
Впрочем, поскольку нынешний кризис вызван не экономическими, а внешнеполитическими факторами, соответственно, и ситуация на рынке недвижимости будет развиваться в рамках этих слабо прогнозируемых тенденций.