Почему в Калуге взлетели цены на жилье и ждать ли их снижения

С 2020 года жилье сильно подорожало.

Пандемия коронавируса и санкции негативно отразились и на рынке в недвижимости.

Как говорят специалисты, цены постепенно начали повышаться после введения в 2020 году программы господдержки. Тогда были низкие ставки на приобретение недвижимости в новостройке либо на приобретение недвижимости от юрлица. И спрос превысил количество предложений.   

В марте прошлого года сильный скачок цен произошёл после начала СВО. Люди, испугавшись за свои сбережения, стали вкладывать их в недвижимость.

Ситуацию на рынке подогрели и банки, которые в тот момент объявили о повышении ставки по ипотеке сразу до 20% и выше. Но при этом до 26 марта 2022 года ставку оставили прежней. Поэтому народ в ажиотаже бросился скупать квартиры.

Из-за санкций в 2022-м выросли цены и на стройматериалы. Вся эта совокупность факторов привела к тому, что цены на недвижимость взлетели.

– Такая ситуация продлилась всего 1,5 месяца, - объясняет коммерческий директор одного из калужских агентств недвижимости Евгений ФАЛИЛЕЕВ. - Сейчас в целом рынок стабильный, хотя многие аналитики говорили, что он сильно просядет, цены резко упадут. Но мы такого не наблюдаем.

Более того, в некоторых районах города видим рост цен. Такая ситуация и в Калуге, и в целом, в стране. В апреле многие города побили рекорды по количеству сделок. Это говорит о том, что рынок устойчивый, ипотечные ставки позволяют брать кредиты, люди приобретают недвижимость.

Что стоит покупать

Цены на вторичку сейчас высокие, значит, продавать недвижимость выгодно. Однако специалисты говорят, что, как правило, люди продают старые квартиры, чтобы вложить деньги в новое жильё. И если вы дорого продадите, то и купите дорого. А если наступит кризис, то продадите дёшево, но и купите дешево.  

- Сейчас однозначно выгодно покупать загородную недвижимость, - советует Евгений ФАЛИЛЕЕВ. – Можно взять земельный участок в 6 соток и построить дом в 100 кв. м за 5,5 - 6 млн. рублей. Вы получите 100 кв. м недвижимости со всеми коммуникациями, земельным участком, ограждением.

При этом новая квартира в 100 кв. м в хорошем районе будет стоить не менее 10 млн. рублей. У застройщиков на данный момент цены 90 – 120 тыс. рублей за кв. м, а у некоторых доходит и до 130 тыс. за кв. м.

Поэтому сейчас можно максимально дорого продать старую квартиру и по хорошим условиям купить загородную недвижимость. Кроме того, инвестиционная привлекательность земли растет невероятными темпами. Если три года назад участки стоили 500 тыс. рублей, то сейчас - 1, 5 млн., цены выросли в три раза.

Популярная вторичка

Самый ходовой товар сейчас – вторичка. Как известно, цена квартиры зависит от её состояния, района города и возраста дома.

Если брать хрущёвки с ремонтом, цены в среднем такие: однушка – 3 – 3,5 млн. рублей, двушка – 4-4,5 млн., трёшка 4,5-5 млн.

Небольшой разбег между двухкомнатными и трехкомнатными квартирами специалисты объясняют тем, что самые популярные варианты – это однушки, на втором месте – двушки.

А чтобы продать трехкомнатные квартиры, людям приходиться немного снижать цены по соотношению к самым ходовым однушкам и двушкам. Поэтому не удивляйтесь, что в одном районе однушка в 30 кв. м будет стоить 90 тыс. за кв м., а трёшка в одинаковом состоянии – 75 тыс. за кв.м.

Среди калужан ходит мнение, что сейчас квартиры продаются плохо. Однако Евгений Фалилеев говорит, что это не так. 

- Покупательская способность сейчас хорошая. Квартиры очень хорошо продаются, мы даже сами удивлены, что на рынке такое оживление. Поэтому если у вас адекватная цена, то продать квартиру не сложно.

При этом спросом пользуются квартиры с ремонтом. Потому что, купив   трёхкомнатную квартиру за 7-8 млн. рублей в новостройке, вам надо еще  сделать в ней ремонт, вложив миллион, а то и два.

В итоге, квартира обойдётся в 10 млн. В то же время на вторичном рынке можно найти хорошую квартиру с ремонтом за 8 млн. рублей.

Проблемные объекты

Если квартиры на вторичном рынке пользуются спросом, то комнаты в общежитии – это проблемные объекты.

По словам специалистов, реализуются они всегда тяжело. И здесь дело не только в состоянии жилья, возрасте дома и плохих соседях. Чтобы продать комнату в общежитии, надо со всего своего этажа или блока собрать отказные письма.

Потому что все, кто живёт по соседству имеют первоочередное право на покупку. Если вы продаете комнату за 500 тыс. и у вас уже есть на неё покупатель, но при этом сосед готов купить её за те же деньги, вы обязаны по закону продать ему.

Кроме того, чтобы собрать отказы, непросто. Если раньше в выписке из ЕГРН указывались ФИО каждого собственника, теперь это запретили. И найти всех собственников на этаже теперь непросто.

- Комнаты продаются, но это не легкая сделка, - подтверждает Евгений Фалилеев. - Кстати, бум на общежития был в марте прошлого года, потому что что те, у кого были сбережения в 500-600 тысяч, денег приобрести квартиры не хватало, и они покупали комнаты в общежитии, а теперь их сдают.

Цены не снизятся

Что касается новостроек, здесь ситуация другая. По словам специалистов, в Калуге предложений по застройщикам стало больше. Продажи есть, но не такие, как в 2020 году.

Дело в том, что все сделки с застройщиками идут через эскроу-счета. Это дополнительна безопасность для клиентов: деньги до момента продажи дома заблокированы, застройщик к ним доступа не имеет. Многие застройщики вынуждены кредитоваться и под немалые проценты. Поэтому цены и выросли.

В среднем в Калуге стоимость кв.м. в новостройке будет в районе 90-120 тыс.за кв. м. 

- Если бы лет пять назад мне это сказали, я бы не поверил, но сейчас это так, – говорит Евгений Фалилеев. -  И пока нет никаких предпосылок, чтобы застройщики снижали цены.

Я думаю, будут появляться какие-то акции, но, чтобы цена на все новостройки упала, в ближайшее время такого точно не будет. Потому что стройматериалы, рабочая сила, обеспечение стройки обходится недешево.

Но радует то, что в Калуге появились застройщики с очень хорошими концепциями, где предусмотрена вся необходимая инфраструктура. Такой проект, например реализуется на Северном. Да, стоимость жилья там в среднем 100 тыс. за кв. м. но есть всё, что нужно для комфортной жизни.