Категория комфорта

Региональный рынок гостиничной недвижимости еще далек от насыщения.
Майя Акобия старший специалист по оценке имущества ООО «Росэкспертиза Консалтинг».
Калужская область продолжает оставаться одним из лидеров в сфере инвестиционной активности, в том числе и в секторе коммерческой недвижимости, что связано с устойчивым ростом цен и высокими стабильными доходами, которые получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость региона.
Отельный бизнес получил развитие с приходом на рынок иностранных компаний, провоцирующих увеличение спроса на гостиничные услуги. Предварительный анализ показывает, что спрос на гостиничные объекты достаточно велик и в данный момент превышает предложение.
Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса, может составлять пять лет и выше. Гостиничный бизнес является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств. Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на сегодняшний момент по всей России. Внешний и внутренний потоки  иностранных резидентов и туристов постоянно увеличиваются.
В связи с тем что одним из основных направлений развития Калужской области является проведение мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности региона и привлечению иностранного капитала, в дальнейшем можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в регионе.
В течение последних пяти лет гостиничный бизнес в Калуге получил активное развитие. За этот период появилось достаточно большое число новых гостиниц, основная часть из них представлена небольшими частными отелями, однако на рынке появились также и крупные игроки.
Гостиничный рынок Калуги весьма неоднороден — значительные различия, связанные как с качеством помещений, так и с уровнем предоставляемых услуг, наблюдаются даже внутри одного сегмента. Жесткой классификации, обязательной для всех, в Калуге, как и в большинстве городов России, не существует. Это связано с тем, что на Западе для присвоения «звезд» необходимо прохождение сертификации или оценка специальных независимых компаний. В России пока возможность определять уровень отеля предоставляется, как правило, самому же собственнику. Это значительно затрудняет оценку объема номерного фонда по категориям. Количество «звезд» довольно редко определяет уровень отеля и предоставляемых услуг, хотя, как правило, определяет уровень цен. Если на московском рынке, благодаря выходу международных гостиничных операторов, задающих стандарты качества и указывающих пути развития местным игрокам, ситуация начинает исправляться, то на рынке Калуги этой тенденции пока не наблюдается.
Гостиничный комплекс Калуги насчитывает более 40 объектов коллективных средств размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, мини-отели, квартиры-студии и т. д.). По данным федеральной службы статистики на 2012 год, в Калуге действует 35 гостиниц различного масштаба и класса качества.
Доходы гостиниц от продажи номеров в 2010 году составили 361,4 млн рублей, в 2011 году — 560,7 млн рублей. Это доказывает неуклонный рост спроса на предоставление услуг гостеприимства, а в рамках роста деловой активности в Калуге спрос на отели среднего ценового сегмента будет продолжать расти.
Рынок купли-продажи недвижимости для размещения гостиниц в Калуге развит слабо и представлен отдельными предложениями о продаже объектов незавершенного строительства (инвестиционные контракты) и готовых отдельно стоящих зданий (коммерческие объекты и жилые дома, коттеджи) с потенциальной возможностью размещения гостиницы.
Основными ценообразующими факторами сегмента являются: класс качества, состояние (в частности, расходы, которые должны быть произведены сразу после покупки гостиницы), физические характеристики (возраст и наличие условий для оказания дополнительных услуг — бассейны, конференц-залы, парковки, фитнес-залы и т. д.), различия в движимых активах и др. Вывести величину средней стоимости не представляется возможным ввиду отсутствия достаточного числа предложений для выборки. Диапазон стоимости определен в пределах 18 000–60 000 рублей за кв. м. Такой ценовой разброс объясняется значительной диверсификацией гостиниц внутри сегмента по масштабу и качеству оказываемых услуг. Более дешевые в удельном показателе — мини-отели, однако они более привлекательны для инвестиций. В отличие от большого формата мини-гостиницы быстрее осуществляют свои планы развития — у них не тот масштаб проектов, требуется гораздо меньше капиталовложений, срок реализации проекта короче, а значит, начать получать запланированную прибыль можно гораздо раньше.
Основным преимуществом крупных отелей является больший спектр дополнительных услуг. Информации о ценовых характеристиках крупных гостиниц на рынке Калуги не представлено, однако,  если сравнивать с Московской областью, стоимость этого формата доходной недвижимости прогнозируется от 60 тысяч рублей за кв. м.
Учитывая превышение спроса над предложением, как перед мини-отелями, так и перед крупными гостиницами сегодня раскрываются большие перспективы. Оба сегмента переживают всплеск интереса со стороны инвесторов, вступают в период активного роста, но при этом общий дефицит качественного номерного фонда позволяет им развиваться в условиях отсутствия жесткой конкуренции с тенденцией к повышению качества оказываемых услуг, а соответственно, и средней стоимости номера.