Первичное жилье

Юлия Ерохина старший специалист по оценочной деятельности ООО «Росэкспертиза Консалтинг»
В конце прошлого года региональный рынок недвижимости активизировался. Покупатели не стали больше ждать снижения цен, а начали приобретать жилье.
На сегодняшний день в Калуге около 55 строящихся домов. Общий объем квартир в строящихся домах, в которых в настоящий момент происходят продажи, — около 6 тыс. штук (372 000 кв. м).
Объемы вторичного рынка насчитывают около 420 тысяч квартир, что составляет 98% всего рынка жилья. Учитывая желание большинства покупателей жить в новых домах, объем предложения новостроек представляется недостаточным для рынка Калуги.
Средний срок продажи ликвидной строящейся квартиры в Калуге составляет не более трех месяцев. Элитное жилье либо жилье с хорошим ремонтом на среднем этаже и по адекватной цене может быть исключением из этого вывода. Дольше остаются в экспозиции квартиры с неудобными планировками и на первых этажах.
Среди всего объема предложений 10% — это квартиры со сроком экспозиции более трех месяцев, 70% — со сроком от одного до трех месяцев и 20% — менее одного месяца.
Средняя площадь продаваемой новой квартиры в Калуге — 62,12 кв. м, в то время как на вторичном рынке — не более 60 кв. м. Это показывает, что, несмотря на желание жить в новых домах, покупатели ограничены в финансовых возможностях. Застройщики ориентируются на существующий спрос и предлагают рынку квартиры в сегменте среднего и эконом-класса.

• Средняя площадь кухни в продаваемых квартирах Калуги — 10,8 кв. м (в сегменте вторичного жилья — 8 кв. м).
• Средняя жилая площадь продаваемой квартиры — 33 кв. м.
• Средняя площадь одной комнаты во всех продаваемых квартирах Калуги– 16,56 кв. м.

Увеличение площади в новых квартирах происходит в основном за счет площади кухни и прочих помещений — холла, лоджий и сан­узлов. Площади жилых комнат в новостройке и на вторичке существенно не отличаются, значительно изменяется их качество: форма, количество окон и высота потолка.
Средняя стоимость продаваемой квартиры в Калуге за 1 кв. м — 44 тыс. рублей, что на 20% дешевле, чем на вторичном рынке (55 тыс. рублей за кв. м).
Основную долю новостроек в Калуге составляют монолитные и кирпичные десятиэтажные дома, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (под магазины, отделения связи, парикмахерские и т. д.). Также строятся кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. В основном предлагаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры площадью от 30 до 100 кв. м.
В зависимости от типа дома в первом квартале 2012 года наибольший объем предложения представлен в монолитных домах — 51,2%. Доля квартир в кирпичных домах составила 28,3%, а в панельных — 20,5%.
В зависимости от типа квартир структура предложения остается весьма стабильной. И в первом квартале наибольший объем предложения составляли однокомнатные квартиры — 39,5%. Количество двухкомнатных квартир также весьма значительно — 35,5%. Доля трехкомнатных квартир составила 22,5%, а многокомнатных — самая наименьшая — 2,5% и 2,7%.
В зависимости от стоимости квартиры в первом квартале 2012 года наибольший объем предложения традиционно представлен в диапазоне 1,8–2,5 млн рублей. Также значительный объем квартир — в диапазоне 2,5–3,5 млн рублей. Доли дорогих квартир (от 4 млн рублей) традиционно самые незначительные. За прошедший квартал все изменения были весьма незначительными и не превысили 1%.
В зависимости от цены квадратного метра в первом квартале текущего года наибольшее количество квартир продавалось по цене 40–50 тыс. рублей за квадратный метр. Данные ценовые диапазоны практически соответствуют средней цене метра по городу. Значительна доля квартир в диапазоне 50–55 тыс. рублей за кв. м. А доля самой высокой цены метра традиционно самая незначительная.
Основными застройщиками Калуги являются: ООО «Строительная Компания «ЕвроСтрой», ООО «Финансово‑строительная корпорация «Лидер», ООО «Калугаглавснабстрой» и другие.
Вторичный рынок города Калуги представлен квартирами, расположенными в «хрущевках», «сталинках», «брежневках», в домах с улучшенной планировкой. При этом основную долю предложений составляют одно- и трехкомнатные квартиры. Средняя стоимость кв. м в первом квартале 2012 года составила в среднем по городу от 45 тыс. до 55 тыс. руб­лей. Распределение в зависимости от местоположения представлено в таблице.
При этом стоимость квадратного метра варьируется в зависимости от разных факторов: состояния, наличия/отсутствия балкона, лоджии, их количества, раздельного/совмещенного сан­узла и т.д. Наличие хорошего ремонта, несколько балконов или лоджий, два санузла могут увеличить стоимость квартиры до 20% и выше. Квартиры, расположенные на средних этажах, дороже квартир, расположенных на крайних, в среднем на 3–5%. Также на стоимость квартиры влияет тип отопления. Так, квартиры с индивидуальным отоплением стоят в среднем на 3–5% дороже, чем квартиры с центральным отоплением. Квартиры улучшенной планировки и «сталинки», расположенные в центре города (большие площади, высокие потолки), дороже по сравнению с квартирами, имеющими другие планировки. Самую высокую стоимость имеют элитные квартиры (около 60 — 65 тыс. рублей и более за кв. м).
Если рассматривать стоимость квартир по типам планировки, то наименьшую имеют «брежневки» и «хрущевки», а наибольшую — улучшенной и современной планировки.
На рынке жилой недвижимости города Калуги и Калужской области, как, впрочем, и на любом другом рынке, действуют законы спроса и предложения. В конце 2011 года рынок недвижимости несколько активизировался. Также увеличению спроса способствовали банки, возобновившие выдачу ипотечных кредитов по сниженным ставкам.
Средняя стоимость квартир в четвертом квартале 2011 года в среднем по городу на первичном рынке составила 47 тыс. рублей за кв. м, причем разброс цен в одном и том же районе в зависимости от застройщика может составлять 50%, а в некоторых случаях и 100%.
На вторичном рынке ситуация несколько иная. Средняя стоимость кв. м квартир зависит в основном от местоположения и в среднем по городу составляет 52 тыс. руб­лей, наибольшую среднюю стоимость — 65–70 тыс. рублей — имеют квартиры в центре города и ближайших к нему районах.