На волне спроса

В Росстате подсчитали, что квадратный метр вторичного жилья Калужской области вырос в цене за одиннадцать лет в десять раз — с 5 до 50 тысяч рублей.
Сегодня цены стабилизировались, а в отдельные периоды наблюдается и их снижение, пусть и незначительное. Летний сезон на рынке недвижимости Калуги, к удивлению его участников, был активнее, чем в предшествовавшие годы. Спрос на недвижимость сохранялся на среднем уровне. По данным Росстата, по итогам второго квартала средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Калужской области составила 47 332 руб­ля (46 519 руб­лей в первом квартале). На вторичном рынке жилья — 50 328 руб­лей (49 704 руб­ля в первом квартале).

Ценовое затишье
Вопреки ожиданиям экспертов, собственники квартир в Московской области и Калуге пока не отреагировали повышением цен на известие о расширении границ Москвы. По данным портала «Мир Квартир», в Московской области снижение стоимости квадратного метра оказалось максимальным по отношению к остальным регионам (2,5%). В августе «квадрат» опустился в цене до 68 925 руб­лей, преодолев психологическую отметку в 70 тысяч руб­лей. Недвижимость Калуги также потеряла в цене: за август квадратный метр подешевел на 2,3%  — до 54 863 руб­лей.
— Ситуация с расширением границ столицы еще не прояснилась. Возможно, вторичный рынок этих регионов в будущем и вырастет, однако пока прошло слишком мало времени, чтобы покупатели стали приобретать квартиры в расчете на «большую Москву», и продавцы, похоже, придерживаются этой же точки зрения, — отметил генеральный директор портала «Мир Квартир» Виктор ЩЕБЛЕЦОВ.
На вторичном рынке Калуги с начала года наблюдается рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Так, цены на однокомнатные «хрущевки» достигают 1,8–1,9 млн руб­лей. По мнению риелторов, рынок «перегрет», а их стоимость завышена на 25–35%. Поэтому они не рекомендуют инвестировать в такое жилье. Стоимость однокомнатных квартир с ремонтом в элитных районах города доходит до фантастических 3,5–4 млн руб­лей, что соответствует стоимости жилья в ряде европейских столиц.
— Калужане все больше интересуются новостройками, — говорит руководитель проекта «КалугаХаус» Дмитрий ЖУКОВ. — Эта тенденция продолжается уже более полугода. Полагаю, что спрос на рынке новостроек будет только расти. По-настоящему интересных предложений на рынке квартир в новых домах эконом-класса не так и много. Стоимость квадратного метра в новостройке начинается от 41–42 тысяч руб­лей.
Как будут дальше вести себя цены на калужское жилье, сейчас сложно прогнозировать. «Некоторые эксперты рынка говорят о возможности повторения сценария предыдущих лет и в дальнейшем. Цены на рынке жилой недвижимости должны вернуться на докризисный уровень к осени 2012 года. Однако ряд экспертов рынка делает ставку на четвертый квартал 2011 года», — отметили в аналитическом отделе калужского агентства «Мир квартир. Недвижимость».

От премиум-класса до арендного жилья
В Калуге весной следующего года стартует строительство нового крупного жилого микрорайона премиум-класса на две тысячи квартир. Застройщиком выступит корейская строительная компания SsangYong E&C. В начале сентября в Южной Корее правительство Калужской области подписало с корейским застройщиком меморандум о взаимопонимании в сфере реализации инвестиционного проекта на территории региона.
Корейская компания планирует построить многоэтажный жилой комплекс в районе Правобережья Калуги на площади 19,3 га. Размер инвестиций составит ориентировочно 500 млн евро. Проект планируют реализовать в течение пяти лет.
— Дома были специально спроектированы для Калуги, — отметил главный архитектор проекта ПАК ЮН СОБ. — При строительстве жилого комплекса будут применены уникальные передовые технологии, разработанные и запатентованные компанией SsangYong E&C.
Планируется и создание благоустроенной и охраняемой территории в микрорайоне, где будет не только гостевая парковка, но и детские и спортивные площадки, магазины, фитнес-центр и учреждения сферы услуг.
Ориентировочно стоимость квадратного метра комфортного корейского жилья со свободной планировкой будет начинаться от 88–90 тысяч руб­лей. Продаваться квартиры будут в рассрочку на период строительства дома до двух лет. Причем жилье планируется реализовывать уже с готовой отделкой. Минимальный размер однокомнатной квартиры (спальня и студия) составит 47 кв. м. Максимальный размер трехкомнатной квартиры (студия и три спальни) — 105 кв. м.
Проект нового микрорайона рядом с деревней Квань (более 20 пятнадцатиэтажных домов) и сами планировки квартир можно будет предварительно увидеть в специальном демо-центре, который корейцы откроют в Калуге.
Еще один проект, который вскоре будет реализован, — строительство арендного жилья в Калуге. Первый дом такого типа появится на улице Плеханова. «Старгород» — это уникальный для нашего региона проект гостинично-жилого комплекса для временного проживания. Жилые комнаты предназначены для специалистов‑профессионалов, работающих на предприятиях города. Комплекс будет состоять из однокомнатных квартир размером в 27 кв. м, со всеми удобствами. Ввод в эксплуатацию первого жилого корпуса на 330 номеров намечен на четвертый квартал этого года. Вместе с вводом в эксплуатацию второго корпуса будет сдаваться в аренду 420 номеров. Ориентировочная стоимость аренды однокомнатного номера, рассчитанного на трех человек, — порядка 20 тысяч руб­лей в месяц. Предполагается, что калужские предприятия будут дотировать оплату жилья своим сотрудникам.
В комплексе будут функционировать столовая, мини-маркет, прачечная, компьютерный клуб, фитнес- и танцевальный залы, автостоянка на 100 машиномест.
В 2012 году доходные дома появятся в Обнинске, Боровском и Жуковском районах.

Малоэтажные предложения
На рынке коттеджей в Калуге и пригороде по-прежнему наблюдается сильный дефицит предложений в диапазоне 4 –7 млн руб­лей.
— Дома и участки в Калуге и пригороде летом обычно продавались хуже, чем в другие сезоны, — считает Дмитрий Жуков. — Это связано в основном с сезоном отпусков. Стоимость участков существенно не меняется, на протяжении полугода можно говорить о стабилизации цен на рынке загородного жилья.
Однако появляются новые коттеджные поселки. В следующем году заявлен крупный малоэтажный проект «Экодолье Калуга». Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) в сентябре объявил, что инвестирует 20 млн долларов в строительство доступного жилья «масс-маркет» в российских регионах. Семейные малоэтажные дома будут возводиться всего за три-четыре месяца по новым энергосберегающим технологиям. Это обеспечит высокое качество жилья при доступной стоимости квадратного метра.
ЕБРР профинансирует покупку земельных участков, строительство инженерной системы и другие затраты начального этапа. Местные власти будут выступать соинвесторами стройки, вложив 25 млн долларов в подключение инженерных коммуникаций. С российской стороны в проекте участвует девелоперская компания «Экодолье», созданная инвестиционным фондом Baring Vostok Capital Partners.
Первые два жилищных проекта уже стартовали. В пригороде Оренбурга на участке площадью 380 га ведется строительство более 4 тысяч домов поселка «Экодолье Оренбург», рассчитанного на 14 тысяч жителей. Рядом с Обнинском уже началось строительство более 500 домов поселка «Экодолье Белкино» (площадь застройки — 44 га).
Предлагаются дома от 112 до 215 кв. м по стоимости от 4,5 млн руб­лей.
В 2012 году аналогичный проект должен запуститься и под Калугой. Земельный участок в 150 га в поселке Мужачи Перемышльского района уже приобретен банком, сейчас ведутся переговоры с местными властями о сроках строительства нового малоэтажного поселка «Экодолье Калуга».
Отметим также, что калужские девелоперские проекты награждены дипломом министерства регио­нального развития РФ «За вклад в развитие рынка недвижимости России» на международном форуме PROEtate 2011.

Номеров нет
Самым проблемным сегментом рынка недвижимости остается гостиничный сектор. Калуге предрекают рост дефицита номерного фонда в ближайшие два года. Относительно небольшой город с населением 327 тысяч человек уже сегодня остро ощущает нехватку гостиничных мест. Номерной фонд составляет всего около 700 единиц. Эксперты отмечают высокую загрузку гостиниц Калуги, близкую к максимальным показателям в любой сезон, при достаточно высоких ценах на размещение.
— Количество иностранных предприятий в Калуге стремительно растет, — сообщает Российский союз туриндустрии. — В город постоянно приезжают иностранные специалисты, многим из них приходится останавливаться в Калуге надолго. Между тем в городе работает лишь пять крупных гостиниц. Четыре из них — советской постройки. Это «Калуга» (83 номера), «Ока» (69 номеров), «Приокская» (73 номера) и «Спутник» (59 номеров). Пятый отель — Ambassador Hotel Kaluga, открывшийся в прошлом году под брендом Tui Hotel, а в мае сменивший название, имеет 136 номеров и 74 апартамента для длительного проживания. Это пока единственный отель категории «четыре звезды». Проблему с дефицитом гостиничных номеров отчасти решают малые частные отели, которые стали активно открываться в городе.
«Объем введенного в эксплуатацию номерного фонда будет крайне низок, а потребность в нем возрастет, так как вырастет число присутствующих в Калуге иностранных компаний, — говорится в сообщении компании London Consulting & Management Company. — Проблему по мере сил решают сами компании, открывающие производство в Калуге. Так, Volkswagen построил гостиницу для приезжающих специалистов прямо на территории предприятия.
Интерес к Калуге проявляли различные международные гостиничные сети — Marriott International и Hilton Worldwide. Однако до конкретных проектов дело дошло только у оператора Accor Hospitality».
По словам представителя французской гостиничной компании Аллы Чиликиной, Accor откроет два отеля в городе только в 2014 году. Это Ibis на 160 номеров и Апарт-отель Adagio со 126 апартаментами. До ввода этих объектов сокращения дефицита номерного фонда в Калуге не предвидится.