Право на титул
Опубликовано: 22.08.2008 12:45 0 2960
Приобретение недвижимости — предприятие рискованное. Чтобы не остаться без денег и квартиры, существует инструмент титульного страхования. Во всем цивилизованном мире заключение подобного договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости.
Титульное страхование особенно актуально для России. Из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с недвижимостью. Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую чистоту страхуемой недвижимости. Зарубежные страховщики, по мнению руководителя направления рейтингов страховых компаний «Эксперта РА» Алексея Янина, тратят на проверку страхуемого объекта от 60 до 90% получаемой по договору премии. Зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам по этому виду страхования, как правило, не превышает 10%.
Защита от рисков
Титульное страхование, или страхование риска утраты права собственности, защищает собственника имущества от финансовых потерь в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной.
В юридической практике есть случаи, когда в процессе судебного разбирательства доказывается, что лицо, которое претендует на право собственности, когда-то лишилось этого права помимо своей воли. В этом случае, независимо от того, признает ли суд добросовестным покупателя или нет, спорную квартиру могут отобрать в соответствии со ст. 302 ГК РФ.
Или, скажем, квартиру может продать человек, психически не совсем нормальный, хотя и не лишенный судом дееспособности. В процессе разбирательств может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая подтвердит, что в момент заключения сделки этот гражданин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае имущество можно истребовать назад и суд всегда удовлетворит такой иск. Квартиры можно лишиться и в результате всякого рода преступных действий. Достаточно вспомнить нашумевшие процессы над судьями, которые незаконно оформляли квартиры, фактически находившиеся в государственной собственности после смерти владельцев.
— Титульное страхование призвано защитить страхователя от таких рисков, как признание сделки недействительной и удовлетворение виндикационного иска, — поясняет главный специалист отдела прямых продаж калужского филиала страховой компании «Цюрих. Ритейл» Станислав Мартынов. — На сегодняшний день титульное страхование является единственным способом защитить свои имущественные интересы при потере права собственности. Особую актуальность титульное страхование приобретает при покупке квартиры на вторичном рынке. Всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать. В практике страховых компаний титульное страхование может выступать и как отдельный вид, и в составе комплексного ипотечного страхования. В основном клиентами страховых компаний по данному виду страхования становятся покупатели недвижимости по ипотечным кредитам. Сегодня все больший интерес к титульному страхованию проявляется со стороны клиентов, приобретающих недвижимость на собственные средства. Отчасти это связано с несовершенным законодательством и слабой информационной базой по предыдущим сделкам по объекту недвижимости, что, в свою очередь, создает большие трудности для страховых компаний при оценке риска.
— Этот вид страхования часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита, — отметил заместитель директора, руководитель центра розничного страхования калужского филиала «Страхового Дома ВСК» Виктор Ватлин. — Даже прожив несколько лет в квартире, купленной в результате внешне вполне законной сделки, ее владелец может столкнуться с тем, что право собственности в судебном порядке будет оспорено и признано за другим лицом, так как сделка по указанным в законе основаниям может быть недействительной. При этом виноватыми могут оказаться продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, лица, незаконно отчуждающие недвижимость от имени собственников, лица, допустившие какие-либо нарушения при совершении предыдущих сделок с объектом недвижимости, органы государственной регистрации, риелторские фирмы, нотариусы. Достойной замены титульному страхованию просто не найти.
Цена спокойствия
В соответствии с Гражданским кодексом, максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью — три года. В течение этого срока человек может жить в купленной им квартире абсолютно спокойно, только приобретя полис титульного страхования.
Предмет страхования — право собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилые и нежилые здания, квартиры, части жилого дома, офисные помещения, а также земельные участки. Процесс заключения договора титульного страхования прост. Участники сделки или агентства недвижимости предоставляют в страховую компанию пакет необходимых документов. Страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку.
— Страховая сумма — это максимально возможная выплата по договору страхования, — поясняет Виктор Ватлин («Страховой Дом ВСК»). — Она может быть равной остатку ссудной задолженности (величине долга банку). В этом случае она изменяется в соответствии со снижением размера обязательств заемщика перед банком либо стоимости приобретаемой недвижимости — тогда она постоянна в течение всего срока действия договора страхования. Страхование по второму варианту дороже, однако позволяет заемщику не только расплатиться с банком, но и получить необходимые для решения жилищной проблемы деньги. Стоимость страхования зависит от степени риска, определяемого на основании юридической экспертизы. Страховой тариф колеблется от 0,15–0,30% от выбранной страховой суммы.
Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка, является вступление в законную силу решения суда о признании права собственности на недвижимость за другим лицом. Многие риэлторские фирмы дают гарантийные обязательства, и если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Это попытка слегка повысить свои комиссионные. Только страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней сделки с недвижимостью недействительной. Причем не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные, и судебные расходы. Страховая компания будет участвовать в судебном процессе на стороне собственника в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риелтор. Страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть суд и вернуть своему клиенту приобретенную квартиру.
Опубликовано: 22.08.2008 12:45 0 2960
Ошибка в тексте? Выдели ее мышкой и нажми Ctrl+Enter
Какое впечатление произвела на вас эта новость? Нажмите на кнопку ниже и передайте ей свое настроение!
Комментарии читателей
загрузка комментариев