Падать некуда: что будет с ценами на недвижимость в 2017 году

Отрицательная миграция будет толкать цены вниз, однако большинство застройщиков исчерпали резервы снижения стоимости вводимого жилья.

По мнению опрошенных экспертов в сфере недвижимости, на рынке новостроек началось затоваривание непроданными квартирами вследствие снижения покупательной способности населения. В то же время у большинства застройщиков нет возможности снижать цены на новостройки, поскольку они и так балансируют на грани рентабельности из-за снижения доступности кредитных ресурсов.

Всё это неизбежно отразится на динамике цен на квартиры в течение последующих восьми месяцев. Для начала давайте проанализируем ключевые факторы ценообразования на калужском рынке недвижимости.

Что с ценами

За прошедший год средневзвешенная стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., приблизившись, таким образом, к себестоимости строительства. В I квартале 2017 года цена квадрата начала расти, и в среднем по России он сейчас стоит 62,6 тыс. руб.

Что касается Калуги, то, по данным сайта «Росриэлт», средняя цена квартир на вторичном рынке в областном центре сейчас составляет 58 204 руб. за кв. м, в новостройках - 47 739 руб. с восходящим трендом. За апрель цена на вторичке снизилась на 464 рубля, а по новостройкам, наоборот, выросла, причём значительно - на 2 275 рублей.

Цифры сопоставимы с подсчётами специализированного калужского портала недвижимости kalugahouse.ru, который показывает такие же тренды: нисходящий - по вторичке и восходящий - по новостройкам. В то же время цифры немного различаются. Так, цена вторички на конец апреля, по данным калужских экспертов, составляет 56 859 руб. за кв. м, новостроек - 48 243 руб. За месяц на вторичном рынке цена снизилась в среднем на 216 руб., а новостройки выросли в цене на 169 руб. за кв. м.

Агентство недвижимости «Китеж» проанализировало цены на квартиры в Калуге с июня 2010 года и получило чёткую «горку»: устойчивый рост цен до декабря 2014 года и затем такое же устойчивое снижение вплоть до настоящего времени. Сейчас, по данным риэлторов, средняя цена на квартиры в Калуге составляет чуть менее 60 тыс. руб. за кв. м.

Предыстория

-  До 2008 года у нас отмечался практически непрерывный устойчивый рост цен на недвижимость, - рассказывает руководитель одного из старейших калужских агентств недвижимости «Китеж» Сергей МАМОНТОВ.

Рынок новостроек существовал в относительно небольших объёмах и был малодоступен для подавляющего большинства калужан. Основными клиентами застройщиков были местный средний класс, граждане, которые смогли удачно продать квартиру на вторичке, и инвесторы. Причём на инвесторов приходилось от 30 до 70% продаж. Они покупали квартиры на начальной стадии строительства дома, ждали сдачи в эксплуатацию. Некоторые делали ремонт и после этого, по весьма подросшей цене, не спеша продавали.

По словам Сергея Олеговича, кризис 2008 года внёс в цены существенные коррективы. Но тенденции предыдущих лет ещё какое-то время сохранялись. Благодаря относительно высокой стоимости квартир в Калугу приходят крупные строительные компании из Москвы, Рязани, Воронежа.

Нового жилья становится много. Очень много. Его стало больше, чем люди в состоянии купить. Застройщики уже не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате всё более распространённым становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке.

За это время на правом берегу Оки, по сути, вырос новый город. Появились целые новые микрорайоны и на левом берегу. И если до 2014–2015 гг. квартиру в готовой новостройке зачастую можно было купить только у частных инвесторов, то к началу 2017-го, по данным АН «Китеж», доля готовых новостроек в Калуге достигла 25%.

Фактор 1: возрастная структура

На цену недвижимости прежде всего влияют демографические процессы. Основных - два: естественный рост (убыль) населения и миграционный межрегиональный обмен. Первый показатель оказывает непосредственное влияние на уровень предложения жилья на вторичке, второй - на баланс спроса и предложения как на вторичном, так и на первичном рынке.

Если имеет место естественная убыль населения - оно в целом стареет и, соответственно, требуется больше жилья. При естественном росте населения происходят обратные процессы - увеличивается доля несамостоятельных в хозяйственном отношении детей, соответственно, потребность в жилье объективно снижается.

Превышение числа умерших над числом родившихся по-прежнему характерно для Калужской области. Естественная убыль населения, по данным Калугастата, в 2016 году составила 2913 человек. Фактически это около полутора тысяч высвобождающихся квартир ежегодно. Разумеется, не все они идут на вторичный рынок, но определённую часть предложения формируют - как напрямую, так и через различные схемы родственных обменов.

Фактор 2: межрегиональная миграция

Если экономика развивается, открываются рабочие места - люди переезжают в регион, покупая квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. В периоды экономического упадка люди трудоспособного возраста уезжают в те регионы, где уровень жизни выше, продавая свое жильё и сбивая цены на вторичном рынке.

В этом отношении в области ситуация также не вполне благополучная. «Калужское экономическое чудо» закончилось, и население область покидает. Так, по итогам прошлого года число выбывших в другие регионы России превысило число прибывших на 738 человек. А это, соответственно, ещё плюс 200–300 квартир на вторичном рынке.

Фактор 3: квартира как бизнес

Естественная убыль населения плюс отрицательный межрегиональный обмен с лихвой компенсируется у нас в области мигрантами из солнечной Азии. Однако их покупательная способность весьма ограничена, в основном они становятся участниками рынка съёмного жилья.

И это долгое время было источником заработка (как правило, нелегального) для представителей калужского среднего класса. Не представляя себе иного способа вложения денег, они вкладывали свои средства в квартиры не для личного использования, а для сдачи внаём.

По словам Сергея Мамонтова, на сегодня покупки с инвестиционными целями практически прекратились, потому что предпосылок для роста цен на жильё нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Кроме того, недавно введённый налог на имущество физических лиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров.

Пределы падения

По мнению экспертов, нынешняя цена на новостройки - это предел, так как ресурсов для снижения себестоимости застройки у девелоперов не осталось. Причина - крайне низкая доступность кредитных ресурсов после введения против нашей страны западных санкций. Как результат - рост числа застройщиков, которых де-факто можно считать банкротами. И стоящие по всей Калуге недостроенные дома, где не видно никакого движения, тому красноречивое подтверждение.

В целом на рынке имеется избыточное предложение с общей тенденцией к его росту в сегменте как вторичного, так и первичного рынка. Однако, если в случае новостроек цена ограничена снизу себестоимостью, то на вторичном рынке таких ограничений нет. Зато там действует другой механизм: продавцы ориентируются не на реальную цену сделок, а на суммы, указанные в рекламе, то есть, по сути, на желания других продавцов.

Выводы

Таким образом, все эксперты склоняются к тому, что цена недвижимости до конца года останется стабильной с незначительной коррекцией в сторону снижения.

В частности, руководитель портала kalugahouse.ru Кирилл ГУСЕВ считает: при условии, что до конца года в отечественной экономике не случится никаких потрясений, цены на недвижимость будут очень плавно снижаться.

По словам Сергея Мамонтова, во время предыдущих кризисов на достижение ценового дна и начало роста цен уходило около года-двух, причём основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало года три-четыре.

На этот раз сползание цен продолжается и спустя три года после его начала. Это объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг. происходила коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идёт о новой эпохе с принципиально иным соотношением объёма предложения и уровня платежеспособного спроса населения.

-  Пришёл другой покупатель - простые люди, - говорит Сергей Олегович. - Они не готовы покупать задорого, но их несоизмеримо больше, чем было инвесторов в докризисные годы. Поэтому скорого роста цен в Калуге ждать не приходится, - отмечает эксперт.