Плюсы и минусы новостроек и «вторички»: гид для покупателя
Покупка квартиры — одно из самых серьезных и дорогих приобретений в жизни, требующее взвешенного решения.
Однако сегодняшний рынок предлагает столько вариантов, что легко запутаться.
И выбор подходящего для жизни варианта часто дается нелегко, превращаясь в источник стресса и бессонных ночей.
Особенно когда речь идет о главном вопросе: что выбрать — современную новостройку с её перспективами или проверенную «вторичку» с её историей?
Это решение определит не только ваше финансовое благополучие, но и качество жизни на годы вперед. В этом материале мы разберем оба варианта: изучим все подводные камни, преимущества.
Однако сегодняшний рынок предлагает столько вариантов, что легко запутаться.
И выбор подходящего для жизни варианта часто дается нелегко, превращаясь в источник стресса и бессонных ночей.
Особенно когда речь идет о главном вопросе: что выбрать — современную новостройку с её перспективами или проверенную «вторичку» с её историей?
Это решение определит не только ваше финансовое благополучие, но и качество жизни на годы вперед. В этом материале мы разберем оба варианта: изучим все подводные камни, преимущества.
Советское наследие: почему «проверенная» вторичка может оказаться ловушкой?
Мы собрали ключевые факторы риска на вторичном рынке, которые важно оценить перед покупкой недвижимости
Наша цель — не просто рассказать, а помочь сохранить ваши деньги, нервы и время, чтобы вы выбрали те квадратные метры, которые станут для вас счастливым домом.
Покупка квартиры в старом, «проверенном» доме в спальном районе кажется безопасным выбором. Стены помнят наших родителей, а район давно обжит и знаком.
Но за ностальгией по прошлому и знакомыми фасадами из детства может скрываться целый ворох скрытых проблем, которые обернутся новому владельцу не только дополнительными тратами, но и потерей времени и уверенности в завтрашнем дне.
Покупка квартиры в старом, «проверенном» доме в спальном районе кажется безопасным выбором. Стены помнят наших родителей, а район давно обжит и знаком.
Но за ностальгией по прошлому и знакомыми фасадами из детства может скрываться целый ворох скрытых проблем, которые обернутся новому владельцу не только дополнительными тратами, но и потерей времени и уверенности в завтрашнем дне.
-
Каждая «вторичка» — это сложный слоёный пирог из прежних собственников, сделок и скрытых обремененийРиск нарваться на мошеннические схемы здесь крайне высок: квартира может быть в залоге у банка, под арестом из-за долгов прежних владельцев или быть обременена «мёртвыми душами» — прописанными жильцами, которые давно не живут, но юридически сохраняют право на проживание. Выселять таких «призраков» придётся только через суд — процесс долгий и сложный.
Именно поэтому ключевым этапом покупки становится тщательная проверка юридической чистоты сделки.
Без привлечения опытного юриста, который проведёт глубокий анализ истории объекта, проверит все документы и выявит скрытые риски, такая покупка превращается в лотерею. - Процесс покупки недвижимости на вторичном рынке тоже очень сложныйЧаще всего сделка проходит в сложных цепочках.
Например, продавец вашей будущей квартиры сам должен сначала купить другое жильё, а его продавец, в свою очередь, также зависит от третьей сделки.
Такие цепочки создают серьёзные риски: срыв сроков из-за независящих от вас обстоятельств, внезапный отказ от сделки одного из участников в последний момент.
Всё это превращает процесс покупки в напряжённую и непредсказуемую рулетку. - Существенным недостатком квартир на вторичном рынке являются типовые планировкиУзкие коридоры, проходные комнаты, небольшие кухни, один санузел или совмещенный санузел.
Такие архитектурные решения домов зачастую противоречат современным представлениям об уюте и функциональности.
Исправить эти недостатки можно лишь одним способом — перепланировкой
Однако это сложный, затратный и длительный процесс.
Вам потребуется не только разработать проект и получить разрешение, но и учесть нагрузку на несущие конструкции, а также согласовать изменения с надзорными органами.
Финансовые вложения могут оказаться сопоставимыми со стоимостью самого ремонта, а время на реализацию займёт от нескольких месяцев до года.
Всё это превращает квартиру с потенциалом в источник дополнительных хлопот.
Вам потребуется не только разработать проект и получить разрешение, но и учесть нагрузку на несущие конструкции, а также согласовать изменения с надзорными органами.
Финансовые вложения могут оказаться сопоставимыми со стоимостью самого ремонта, а время на реализацию займёт от нескольких месяцев до года.
Всё это превращает квартиру с потенциалом в источник дополнительных хлопот.
-
Еще одна опасность кроется в скрытом износе инженерных систем, которые десятилетиями эксплуатировались без серьёзного обновленияЭлектропроводка в домах советской эпохи просто не рассчитана на современные нагрузки: одновременная работа стиральной машины, посудомойки, кондиционера и чайника может запросто привести к замыканию.
Не лучше обстоят дела и с коммуникациями: старые водопроводные и канализационные трубы в любой момент могут преподнести «сюрприз» в виде потопа — как в вашей квартире, так и у соседей.
В итоге, сэкономив на покупке, вы заранее закладываете в бюджет значительную сумму на полную замену проводки, труб и других систем. А если текущий ремонт не соответствует вашим представлениям о комфорте, приготовьтесь к дополнительным расходам: сначала — на демонтаж старой отделки, затем — на трудоёмкое выравнивание стен и потолков, и только после этого — на чистовую отделку.
Но даже создав внутри идеальный интерьер, вы не измените среду за пределами квартиры: в подъезде по-прежнему будут старые коммуникации, а фасад продолжит разрушаться, напоминая о возрасте всего дома. - Дворы домов на вторичном рынке часто хранят следы прошлогоПотёртые временем детские площадки с выцветшими горками, скрипящие на ветру качели и узкие асфальтовые дорожки, знакомые многим с детства.
За этой ностальгической картинкой скрываются и очевидные проблемы: хаотичная парковка во дворах и частое отсутствие современной инфраструктуры для отдыха.
В таких условиях даже простой вечерний променад может превратиться в квест среди машин и разбитых тротуаров. - Приобретение «вторички» в ипотеку связано с повышенными рисками для банка, а значит — и с дополнительными сложностями для покупателяВам придется не просто выбрать банк, а направить заявки сразу в несколько кредитных организаций и терпеливо ждать их одобрения.
Каждый банк потребует провести обязательную оценку жилья независимым экспертом, чтобы убедиться, что стоимость объекта не занижена и не завышена, и эта процедура ляжет на ваши плечи и кошелек.
Но и это не всё. Банк тщательно проверит юридическую чистоту квартиры, и вам придется собрать обширный дополнительный пакет документов по объекту.
Частым требованием становится и страхование не только жизни, но и самой приобретаемой недвижимости. Всё это делает процесс получения кредита на вторичное жильё значительно более длительным и затратным по сравнению с новостройкой.
Новостройки — инвестиция в комфортную жизнь
Ключевое преимущество новостроек в том, что они снимают большинство проблем, традиционно связанных с «вторичкой»
Это современное жильё, которое изначально проектировалось с учётом сегодняшних требований к комфорту, безопасности и функциональности.
Здесь не придётся бороться с последствиями чужой жизни: изношенными инженерными системами или юридическими рисками прошлых собственников. Под «новостройкой» понимают объекты, не имевшие ранее зарегистрированных владельцев.
Это может быть как готовое жильё в сданном доме, так и квартира на этапе строительства, которую можно приобрести по договору долевого участия (ДДУ). Такой формат покупки не только открывает доступ к льготным ипотечным программам, но и даёт будущему собственнику целый ряд объективных преимуществ.
Здесь не придётся бороться с последствиями чужой жизни: изношенными инженерными системами или юридическими рисками прошлых собственников. Под «новостройкой» понимают объекты, не имевшие ранее зарегистрированных владельцев.
Это может быть как готовое жильё в сданном доме, так и квартира на этапе строительства, которую можно приобрести по договору долевого участия (ДДУ). Такой формат покупки не только открывает доступ к льготным ипотечным программам, но и даёт будущему собственнику целый ряд объективных преимуществ.
-
Квартира в новостройке — это жилье без историиА значит без скрытых долгов, прописанных незнакомцев и неприятных сюрпризов. Вы становитесь первым и единственным владельцем.
Юридическая чистота такой сделки — ее главное преимущество. Никаких рисков, связанных с прошлыми хозяевами. - Льготные ипотечные программы (IT-ипотека, семейная ипотека) доступны только для новостроек
Это позволяет сэкономить сотни тысяч рублей за время кредита.
Кроме того, есть перспектива роста цены на квартиру: купив жилье на раннем этапе строительства в развивающемся районе, вы через несколько лет можете обнаружить, что ваша недвижимость значительно выросла в цене.
- Покупая квартиру на ранних этапах строительства, вы получаете возможность создать идеальное пространство именно под себяВы можете подобрать практически любой этаж — от первого, чтобы быть ближе к зелени двора, до верхнего, где открываются панорамные виды.
Можно даже выбрать стороны света или вид из окна будущей квартиры: динамичные городские пейзажи, умиротворённые закаты или тихий, уютный двор.
Планировки квартир уже созданы с учётом современных запросов на комфорт и функциональность.
Просторные кухни-гостиные становятся сердцем дома, где приятно собираться вечерами всей семьёй.
Изолированные комнаты дарят каждому свое личное пространство для работы, учёбы или отдыха.
Кладовые помещения, которые помогут освободить жилые метры от громоздких чемоданов, спортивного инвентаря или сезонных вещей, делая дом более просторным и уютным.
К примеру, в «Космопарке» представлен широкий выбор современных планировочных решений - от компактных студий до трехкомнатных квартир площадью от 22 до 78 квадратных метров.
На верхних этажах разместятся видовые квартиры, в том числе с видом на реку Оку. А на подземных этажах предусмотрены кладовые с прямым доступом на лифте.
Жилой проект возводит федеральная компания DOGMA, которая входит в ТОП-3 крупнейших застройщиков России по объему текущего строительства (по данным ДОМ.РФ и ЕРЗ ). В квартале «Космопарк» девелопер реализует свои лучшие практики и создает комфортную среду для жизни.
- В новых жилых комплексах предусмотрены специальные помещения для хранения колясок, самокатов и велосипедовБольше не нужно заносить детский транспорт с улицы прямо в квартиру — всё можно оставить в удобных выделенных зонах на первом этаже.
Подъезды, расположенные на уровне земли, делают жизнь комфортнее для всех: молодые родители с колясками легко выходят на прогулку, пожилые люди и маломобильные люди не сталкиваются с барьерами в виде лестниц и ступеней.
В XXI веке такие решения — уже не просто опция, а необходимый стандарт качества жизни. Это тот уровень комфорта, ради которого стоит выбирать новое жильё и вкладывать в него свои сбережения.
- Не менее важен и выбор отделкиМожно остановиться на экономном варианте с черновой отделкой и воплотить самые смелые дизайнерские идеи самостоятельно.
Или выбрать квартиру с чистовой отделкой, чтобы сразу расставлять мебель и создавать уют с помощью штор, подушек и других элементов.
А вариант отделки «под ключ» от застройщика — это идеальное решение для тех, кто ценит время и хочет избежать хлопот с ремонтом или планирует сдавать жилье и окупать свои вложения. - Немаловажный фактор – безопасность «новостроек»Видеонаблюдение в подъездах, лифтах, на парковках и детских площадках стало стандартом для новых жилых комплексов.
В закрытых дворах можно гулять, не опасаясь машин, а для семей с детьми это огромный плюс.
Стоит отметить и современные системы пожаротушения, которые застройщики устанавливают в новых домах.
- Современный двор — это точка притяжения для жителей всех поколенийЗдесь на безопасной и яркой площадке резвятся дети, в уютных зонах отдыха общаются мамы, на спортивных тренажёрах занимаются папы, а старшее поколение наслаждается прогулками по благоустроенным аллеям или чтением в тенистых беседках.
Яркий пример — жилой квартал «Космопарк» в Калуге, где федеральный застройщик создает уютные дворы с игровыми зонами для гармоничного развития детей,зону воркаута для занятий спортом, островки для отдыха.
Между жилыми домами появится прогулочный бульвар. На первых этажах девелопер предусмотрел помещения для кафе, магазинов и сервисов, а всё необходимое — детские сады, школы и торговые центры, расположены в шаговой доступности от комплекса, делая жизнь жителей по-настоящему комфортной.
И напоследок
Проанализировав рынок недвижимости, можно с уверенностью сказать, что вторичное жилье постепенно сдает позиции, проигрывая из-за высоких рисков, морального и физического износа.
Новостройки предлагают не просто стены и крышу над головой, а готовую, продуманную среду для спокойной и качественной жизни.
При этом такая покупка – инвестиция в будущее, которая выгодна не только с финансовой и юридической точек зрения, но и за счет уровня комфорта, который формируется в новых жилых проектах.
Окончательное решение всегда остается за покупателем, то есть за вами. Не торопитесь с выбором, дайте вашему решению «отстояться» и обязательно посоветуйтесь с профессионалом.
Возможно, он подскажет несколько идей, которые изменят ваш первоначальный выбор.