Экономист из Калуги об ипотеке: «Стагнация отрасли вряд ли произойдет, но структурные изменения будут значительными»

Ставки по госпрограмме льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков вырастут до 12%, а лимиты — до 12 миллионов рублей для столичных регионов, до 6 миллионов рублей — для всех остальных.

При этом сохраняются условия по семейной, дальневосточной и сельской ипотеке.

С таким предложением выступил вице-премьер России Марат Хуснуллин 23 марта на совещании с президентом России Владимиром Путиным.

К чему такие изменения приведут, нам рассказал кандидат экономических наук, доцент Дмитрий ТЮТИН.

- Дмитрий Васильевич, процентная ставка по льготной ипотеке повышается с 7 до 12 процентов. При нынешних условиях станет, наверное, намного меньше людей, которые смогут позволить купить себе жилье. Тем более, что в Калужской области за последние полгода цены очень выросли. Следовательно, либо застройщики будут повышать цены, либо станут меньше строить. А это потеря рабочих мест со всеми вытекающими последствиями. К чему это может привести?

- Реальность такова, что при значении ключевой ставки 20%, банки просто не могут предлагать кредитные ресурсы под более низкий процент. Подобные сделки экономически нецелесообразны.

Однако, я бы не спешил драматизировать ситуацию. Во-первых, решение о покупке жилья принимается не так, как решение о покупке пломбира на пляже. Это более длительный процесс, связанный с поиском варианта недвижимости, поставщика, выбором локации и прочего. Всем этим можно заниматься уже сейчас. Почему? 20-процентное значение ключевой ставки является временной мерой, направленной на стабилизацию финансового сектора. Параллельно с этим принимаются и другие решения.

Очевидно, по мере стабилизации инфляционных факторов, ключевая ставка будет снижаться, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов.

Во-вторых, новые условия касаются в основном новых заемщиков. Насколько я знаю, условия по льготной ипотеке, по договорам, заключенным ранее, остались без изменений. Это семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная (не очень актуально для Калужской области, но, тем не менее) ипотека. Важно, что прежние контракты пересматриваться не будут.

Да, льготная ипотека является мощным механизмом решения жилищных проблем и развития экономики. В последние годы объем льготной и коммерческой ипотеки практически сравнялись. Благоприятная конъюнктура и наличие дешевых ипотечных денег позволили девелоперам повысить цены на новостройки. Фактически произошло перераспределение доходов между участниками рынка: то, что граждане смогли сэкономить благодаря дешевой ипотеке, они потратили, заплатив более высокую цену застройщикам. За первичным рынком цены подтянулись и на вторичном. Таким образом, цены на недвижимость росли задолго до настоящих событий.

В-третьих, цены на жилье в Калужской области демонстрировали рост еще в ковидный период и это было связано с «бегством от денег» - граждане пытались сохранить свои сбережения посредством покупки физических активов. Имея в виду наличие подобного «спекулятивного» жилого фонда, который рано или поздно будет предъявлен к продаже, я бы не стал пугать перспективами стремительного роста цен. Однако, решающую роль здесь будет играть инфляционный фактор.

В-четвертых, объективно, всякий рост цен конечен и ограничен платежеспособностью в экономике. Здесь важно понимать специфику строительной отрасли и связанных с ней индустрий производства строительных материалов, металла и др. Остановка таких производств чревата значительными экономическими потерями, впрочем, как и повторный «перезапуск». Сжатие рынка и существенное сворачивание производств в погоне за высокой маржинальностью, обеспечиваемой ценами – путь в никуда.

В этой связи, полагаю, что девелоперы и их поставщики будут нащупывать новое равновесие, предполагающее некоторый рост цен, изменение формата строящихся жилых помещений, внедрение импортозамещающих технологий и материалов. Как мне представляется, стагнация отрасли вряд ли произойдет, но структурные изменения будут значительными.

Не стоит забывать, что с самого начала усиления санкционного давления, сфера жилищного строительства была включена в зону особого внимания Правительства России, благодаря значению этой сферы для национальной экономики. Например, 70% объема производства черной металлургии потребляется именно в строительстве. Введенные ограничения на экспорт черного металла из РФ перенаправят продукцию металлургов на внутренний рынок, что объективно снизит потенциал роста цен. Если вспомнить, что в ковидный период рост цен на новостройки был обусловлен, в том числе, троекратным ростом цен на металл, можно полагать, что в данной ситуации такой сценарий становится менее вероятным.

Что касается возможной потери рабочих мест в сфере жилищного строительства, из-за сокращения его объемов, то хочу напомнить, что Калужская область испытывает нехватку трудовых ресурсов, что вынуждает организации реального сектора экономики привлекать иностранную рабочую силу. Шоки безработицы будут зависеть от того, как строительная индустрия будет адаптироваться к временному свертыванию ипотеки, обеспечивать импортозамещение и снижение зависимости от валютных курсов, а также своевременности и достаточности мер государственной поддержки отрасли.

Уважаемые читатели! Хотите получить разъяснения профессионалов по теме экономической ситуации в стране в целом и в Калужской области в частности? Пишите вопросы в комментариях, а мы переадресуем их специалистам и дадим их ответы.